“当时，投资人正准备到公司尽调，但是期间9楼被拆得一塌糊涂。”朱瑞晓称，公司努力促成的6000万元融资计划后来也无法推进下去，“以为我们经营不善交不起租金了”。

德必外滩WE文创园区9楼办公区改造现场 图片来源：受访者提供

2022年1月，眼见着9楼的装修区域没有任何改造进展，朱瑞晓无奈地带着芈知文化搬离德必外滩WE。随后，采取法律途径维权，要求德必经典退还保证金6万元，赔偿因恶意改造导致公司停产停业等造成的直接损失40万元。

上海市光明律师事务所律师付永生表示，《中华人民共和国民法典》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。

付永生认为，德必经典在租户的合同远没有到期的情况下，提出涨租、置换要求，是不合理行为。租户不同意之下就停电，随意堆放建筑垃圾影响办公环境，属于“吃相太难看”。不过他坦率地说，如果合同没有写清楚违约金，租户只能获赔一般不超过3~6个月的租金。

岳军是长三角地区多个产业园的运营负责人，其也认为，行业内一般是在合同期临近一两个月与租户商谈续租问题，像德必外滩WE项目提前10个月劝租的现象较为少见。“相对于科技、物流和制造业园区，文创产业园的运营门槛低，招商难度大，盈利也更难。”岳军向记者介绍。

在记者获取的一份德必集团的邮件中，董事长贾波写道：“这个世界不仅仅只有几十平方米大，也不仅仅只有几百平方米大。如果肯抬头看看，就会发现，世界真的很大。”

值得一提的是，近日有投资者在德必集团投资者互动平台提问：2023年2月1日执行的《上海市住房租赁条例》对“二房东”加大了监管力度，条例的实施会给公司带来哪些影响？

德必集团1月6日在投资者互动平台表示，《上海市住房租赁条例》适用范围为上海市行政区域内的住房租赁及其监督管理，其目的为规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进住房租赁市场健康发展。而其作为文科创产业园区的运营服务商，主营业务为文科创产业园区的定位、设计、改造、招商及运营管理，为文科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。公司主营业务不属于《上海市住房租赁条例》的适用范围，条例的实施不会对公司产生影响。

母公司业绩承压

遇到类似的文创园区办公租赁纠纷不止芈知文化一例。

记者通过相关网络平台了解到，虹口德必运动LOFT国际体育产业园、嘉定德必易园等项目也遭到多位小微企业投诉。

德必长宁易园现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

一位曾在虹口德必运动LOFT国际体育产业园办公的小微企业主透露，自己租办公室时，是纯毛坯的厂房，钢结构都没有搭建，是项目最早一批租户。等公司花费40余万元装修好、办公3年后，运营方在续租时突然涨价175%，一些花费百万元装修的租户只能暗自接受，吃了哑巴亏。

据虹口区市场监督管理局2022年6月份出具的行政处罚决定书，该局2019年11月22日依法对上海虹口德必创意产业发展有限公司涉嫌价格违法的行为立案调查。经调查查明，LOFT国际体育产业园对租户安装小电表并按月收取电费，每月收取的电费分别由用电量电费和契约电费组成。实际上，属于重复收取电费，LOFT国际体育产业园自2018年4月至2019年9月期间向园区内租户多收取的电费总计161.43万元。

来源：上海市虹口区市场监督管理局官网

“偷面积、偷电费、强制涨价退租，是文创园区运营的通病。”亿翰智库产业研究院院长黄新云在接受记者采访时表示，文创园区大多属于老旧建筑改造项目，前几年在政策支持下迅速发展，行业在2018年后逐步规范化。“以前很多工业厂房附加文创创意的故事后转为办公楼，搭建后的出租规模比建筑面积大很多。”

据德必集团最新披露的信息，公司主要采用“承租运营”“参股运营”“受托运营”三种方经营模式，70%~80%的项目都是旧楼改造，不存在自持物业产权。截至2022年三季度末，据德必集团在北、上、广、深等多个城市，以及意大利、美国等地运营管理67个文化创意产业园区，管理面积约117.27万平方米。德必外滩WE，产权方为国企上海王宝和大酒店有限公司。

事实上，产业园区属于产业地产范畴，相似于商业地产，在这两年遇到不小的运营挑战。

以上海为例，据仲量联行1月10日发布的《2022年第四季度上海房地产市场回顾与展望》报告，2022年上海产业园区净吸纳量共计录得26.9万平方米，大部分租户仍保持较为谨慎的租赁策略，加之疫情影响，致使其决策周期延长。新增供应持续入市，使得整体空置率上升至12.6%。

财报显示，2019~2021年及2022年前三季度，德必集团的营业收入和净利润波动较大。其中，2019~2021年的营业总收入分别为9.10亿元、8.33亿元、9.55亿元；净利润分别为1.14亿元、9840万元、1.04亿元。

截至2022年三季度末，德必集团的营业总收入为5.89亿元，同比下降16.76%；归母净利润为5887.21万元，同比下降26.18%；毛利率为46.62%，同比增长19.17%；净利率为10.68%，同比减少11.67%；三费占营收比32.64%，同比增长32.01%。

来源：德必集团2022年三季报

面对园区租户的质疑，上述德必集团公关负责人回应称，公司推进办公室装修改造是正常的运营行为，因为芈知文化租用的是联合办公区域。公司后来调整方案，维持原租金不变来置换办公室。遗憾的是，也没能达成一致。

“办公室的租金都按照市场化机制，根据项目位置和周边市场环境变化，在合理区间里定价，不存在突然强制涨价的情况。”该名公关负责人表示，相关的诉讼还在法律程序中，一切以法院判决为准。“公司不会区别对待装修过的企业，大家都是双向选择，租户在装修之前也该提前研判是否值得。”

对于重复收电费的问题，其表示，事件发生后，集团规定各个项目严格自查，及时掌握政策变动情况，调整纠正运营误区，按照最新法规执行。

对此，黄新云认为，在市场不好时，产业园运营商更应该温和对待退租事宜，不能忽视品牌管理。“早年德必很多园区很讲道理的，公司上市之后，被资本‘绑架’了，对股价和收益的要求越来越高。增量项目获取不到，只能从存量项目上抠利润，一级一级传达到底层的时候，就容易出现上述问题。”

【每经房产原创，喜欢请关注微信号Real-estate-Circle】

每日经济新闻