调控范围包括进一步规范企业购买商品住房行为、规范商品房销售秩序、全面整治互联网房产中介、打击二手房市场“阴阳合同”和“高评高贷”现象等。

中原地产的数据显示，6月份调控收紧政策再次密集发布，6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超过了5月份的41次。楼市调控严格，针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。

韩乐也告诉北青报记者，目前监管层对于楼市的异动还是比较敏感的。一个明显表现就是，春节之后，3月份出现了小阳春行情，但很快这股劲儿就下去了，这主要跟政策的控制有关系，过热的话，不但补丁政策会出台，新房审批发证也会延后。过冷则可能加速信贷审批，尽快放贷。

业内人士表示，不只是北京，还有全国很多城市，但凡成交量回升过快，或者房价有异动，就会采取相应手段，控制利率，控制融资等，去给楼市降温。

新 变 化

限竞房品质向普通住宅看齐

政策的调控只是外部的手在整体控制楼市走向，市场内部，开发商也在通过产品升级，降价促销等各种方式适应着调控带来的市场变化。尤其是近来颇受追捧的几个限竞房产品，一改限竞房早期拉高拍低的做法，在品质上纷纷向普通住宅看齐。

韩乐告诉北青报记者，早期的限竞房往往在限高允许范围内，在不损害项目容积率的基础上，通过局部建更多更高的楼座，来腾出更多土地做一些低层、低密度的类别墅产品，以此拉高货值，提升利润。但不利的影响就是牺牲房子户型的设计，影响舒适度和社区景观的建设。

如今更多的项目摒弃了这种做法，未来金茂府负责人赵伟就表示，未来金茂府在打造项目之初就放弃了拉高拍低这种做法，而是牺牲整体货值，全部采用南北通透的低层洋房设计，最大的160平方米四居室，能做到13.6米的面宽，楼间距普遍在50米左右。可以说这样的限竞房除了价格受限制以外，整体品质完全不输给普通商品房。

根据金茂方面透露，从蓄客到开盘，未来金茂府用了49天，截至6月30日完成了30亿的销售业绩。

除了未来金茂府以外，另一个限竞房项目中海望京府在6月24日晚正式开盘，中海同样主打大面宽的改善户型，139平方米的四居室，做到了三卧室加客厅均朝南。最终该项目一期入市的203套房源当晚全部售罄。

韩乐表示，类似的热销限竞房案例表明，更多限竞房在品质上逐渐向普通商品房靠拢，甚至优于不少早期的普通商品房，因此受到了买房人的追捧。

韩乐认为，当前市场中新房一定要做差异化。每个项目在入市前，都要评估市场环境，无论是价格还是品质，不能定过高的预期，要么在价格上足够优惠，要么品质上出类拔萃，如果能在价格优势的基础上兼顾品质，自然会成为区域的热销楼盘。

另外，韩乐也建议，新房要做更多的附加值，做更多的创新，包括附带精装修，户型得房率高等，也能取得不错的效果。

反观，早期入市的限竞房项目，为了追求利润，在品质上和舒适性上均有所欠缺，导致了签约率一直难以提振。根据中原地产研究中心统计，过去3年北京已经出让了94宗限竞房地块，合计规划的商品房建筑面积达到了860万平方米，目前入市约300万平方米，而从等待入市的土地看，2019年入市的限竞房有望超过6万套，但整体去化率仅为30.93%。

尤其是一些限竞房扎堆的区域，肉搏战每时每刻都在上演。北青报记者曾走访了大兴的多个在售楼盘，包括万和斐丽、海晏春秋、颐璟万和、大兴金茂悦等限竞房项目为了提振销售，曾喊出一口价、赠送面积、打折、降价、赠送物业费等不同的促销方式，但收效并不佳。

随着更多更优质的限竞房入市，前期入市还未售罄的项目，面临着更大的竞争压力。以青龙湖区域的万科翡翠西湖为例，项目分批获取预售证，去年10月1日拿到预售证的第一批房源，如今包括龙湖、金地的青龙湖项目已经纷纷入市，但从目前已签约面积来看，万科翡翠西湖的去化率仅为30%左右；第二批拿到预售证时间为去年12月1日，目前去化率为2.17%；第三批拿到预售证时间为今年2月3日，目前去化率为1.96%。

业内人士认为，限竞房项目已经普遍性降价10%左右，即使这样，市场依然萧条，整体看，实际销售的平均签约数量也不足45%。大量的“70/90”同质户型，导致限竞房很难去库存。对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，如果可以卖掉一半，就属于优秀了。6月份以后将有大量的限竞房入市，已经开始的价格战肯定会升级。

新 趋 势

新盘冷热不均 整体成交好过去年

随着限竞房品质逐渐向普通商品房看齐，也就造成了销售分化更加明显。一方面，类似未来金茂府、中海望京府这样的限竞房，开盘不久就取得了售罄的销售业绩，另一方面，仍有大量远郊区限竞房维持着低签约率，陷入销售困境。

“现在的新房市场，就是一个分化的市场。”韩乐向北青报记者表示，买房人愿意用同等的价格购买价值更高的项目，所以市场上具有价值的项目，往往受到追捧，而其他的项目，相对来说可能地段没有那么好，性价比没有体现充分，自然不受购房人欢迎。韩乐表示，从上半年楼盘销售排行榜上可以看出，销售排名前十的项目中，橡树澜湾、西城天铸、葛洲坝北京紫郡蘭园、佑安府、和悦华锦等7个项目都是限竞房项目，限竞房已经成为新房成交的主力。并且，在不同机构的不同统计口径里，也总是这几个项目名列前茅。

这些项目之所以卖得好，都有一个共同点：他们销售的价格跟旁边二手房价格有一定的倒挂关系。以西城天铸为例，销售均价为77800元/平方米，最高销售单价不得超过81690元/平方米。但在同一区域内的新房项目——泰禾西府大院，销售价格已超过10万元/平方米。另外，西城天铸的价格也与周边的二手房形成倒挂，这也是其火爆的原因之一。目前，在该区域内，大多数二手房价格在8万元/平方米以上。据链家网显示，西城天铸毗邻的保利百合花园小区均价为85801元/平方米，而龙湖西宸原著目前均价已达到131759元/平方米。

还有海淀的紫郡兰园，全部为53000元/平方米左右的小高层，对比非限价项目北京城建·世华龙樾83000元/平方米的价格，也有明显的性价比优势。

这样的性价比造成了这些项目的热销，不过，韩乐也表示，这并不代表整个市场的繁荣，应该看到的是，除了头部的几个限竞房外，绝大多数限竞房仍处于销售困难的境地。成交量冷热分布并均匀，下半年可能还是会维持这样的趋势，新房市场将出现明显的二八现象，热销的总是少数的，大部分楼盘仍可能销售困难。

不过，韩乐也表示，整体来说新房市场下半年仍会好过去年同期。韩乐表示，去年下半年由于限竞房扎堆入市，政策走向不明朗，导致购房人陷入深度观望，而今年下半年更多的限竞房入市，开发商对于限竞房的打造也更有心得，加上政策趋于稳定，购房人重新进入售楼处，预计下半年北京新盘的销售成交压力相比去年同期将明显缓解。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想也告诉北青报记者，上半年， 北京新房市场回暖明显， 新房供应结构合理、 产品丰富， 购房需求开始释放，也促成下半年仍有成交爆发的可能。尤其是在新房价格封顶的前提下， 限竞房在产品、 户型及配套等方面有很大提升， 撑起新房市场半边天。

同时，李想也表示，由于限竞房及共有产权住房的存在，此类限制销售价格的房源，可以保证房价无法快速上涨，抑制市场过热；政府对楼市价格上涨依然维持较高的敏感性，如果出现价格波动，预计会出现后续的政策收紧措施出台。