另据华润啤酒有限公司于同日公告显示，上述项目公司向华润雪花初步搬迁货币补偿款46.5亿元，之后将视目标销售额进行追加补偿，最高补偿为90亿元。根据地块规划用途及未来物业估计，拟定含税销售额为157.75亿元。

同时公告披露称，华润置地深圳与华润雪花签订代建服务合同，前者获委聘成为包括为华润雪花建造总部、研发中心、员工宿舍及啤酒博物馆在内的项目宣布管理人。其中，华润雪花将根据项目总建设成本的3%进行支付，建造服务费总价在6000万元至1亿元。

但是，据该项目知情人士向观点地产新媒体透露，该项目主要由华润置地进行操盘，目前仍处于立项阶段。如此看来，“雪花啤酒小镇”还处于产城综合体项目开发初始期。

上述人士继而表示，未来随着项目的逐步推进，将会引入华润集团内部包括轻资产、产业招商等各业态部门进行推广。

此外，观点地产新媒体从多名项目知情人士处了解到，润城新产业作为华润置地新晋成员企业，也参与协助了项目在产业策划和定位的工作，还将负责项目的招商相关工作。

据了解，“雪花啤酒”项目对于未来的招商准入门槛具有包括行业定性以及税收等方面要求，前者包括啤酒研制、智能测控、工业机器人等在内的现在消费品制造业及产业链上下游智能制造装备等，后者则要求企业税收约在375元每平方米。

业内分析人士认为，相比传统房地产开发业务，开发园区业务具备强资源、慢周转、高利润三大特点，同时拥有成本、招商、持有物业潜在增长等三方面优势。

从持续经营的角度来看，园区企业在进行一级开发业务的同时，通常也在开发范围内获取相应的土地资源，以销售+持有的综合开发模式，进行房地产二级开发，同时满足规模的增长及盈利的可持续。

在园区后期运营阶段，依靠自身管理园区产业特色，企业可以进行多元化发展尝试、突破经营边界，在物业管理、多业物业运营、产业投资及孵化等方面拓宽业务范围，一定程度上也为其他物业及产业公司提供了新赛道的规模拓展机会。

根据2020年12月31日估值报告，已升级为普通工业、新型产业用地的“雪花啤酒地块”市值约为人民币23.49亿元。中泰证券分析称，园区企业持有的物业虽然在短期报表回报上相对较低，但伴随着区域招商的逐渐成熟，产业园内的资产价值随着区域的价值持续提升。

通过梳理产城融合项目运营逻辑后发现，与此前传统园区相比，未来园区的重点不仅是物理空间的建造与交付，核心环节更在于产业资源的整合与城市的运营。

仅若要完成上述规模的特色小镇项目的开发建设，不仅要求企业具有地产、商业、金融等综合业态基础，还要具备一定的资源整合能力，并且拥有足够的现金流储备支撑长期周转。

在《财富》杂志8月2日公布的2021年世界500强企业榜单中，囊括了大消费、城市建设与运营、科技与金融等多个业务板块在内的华润集团，以994.376亿美元年营业额位列69位。其中，华润置地首次上榜，以260.271亿美元年营业额排名第470位。

本文源自观点地产网