房地产管理前介绍、开始检查、清理荒地、装修管理、空屋管理方案

一、财产管理安排

为了做好XXX项目的物业管理各项准备工作内容，我公司对此非常重视，并将成立相关工作小组，统筹各项工作。

(一)XXX项目物业管理准备工作基本情况分析。

我公司对XXX项目相关的业务非常重视，一旦我公司顺利中标，我公司将成立物业管理准备工作小组，派遣优秀的团队负责该项目的各种准备和收购工作。初步方案如下。

1、工作组的领导机构

1)组长：房地产集团商业房地产事业部总经理，负责统筹和协调整个公司的人力、物力定力支持XXX项目前期准备和入住。

2)项目经理具体负责指挥，准备XXX项目收购前和入住时的全面工作，并专门负责与XXX项目业主和客户沟通和协调。

2、工作组的执行机构

1)维持秩序小组，拟分配的安保部负责人担任组长，在入住前和入住时计划和安排各种会议、活动中的维持秩序、交通指挥、应急处理等。

2)由客户服务部门负责人担任组长，负责客户服务组、客户入场准备计划、承租人装修的协调和后续行动、承租人档案的建立。

3)清洁组，将准备的环境部负责人担任组长，负责荒地清洁和各种会议和活动前、活动中及活动后的清洁工作。

4)设备设施组，拟安排的工程负责人担任组长，负责物业管理的前期干预，配合XXX项目做好物业本体及各类设备、设施收购验收、质量反馈、后续工作、各类会议和活动中的供电、通信、录像等保障工作。

5)绿化养护组、拟分配的环境部负责人担任小组团长，负责在召开会议、举行进驻活动前制定植物造田方案，并在对深圳市特区建发投资开发有限公司进行审议后，根据审议方案实施。

6)综合物流组、拟分配的综合部负责人组长、负责员工招聘、基本业务培训、外聘培训讲师组织培训和教育效果评价、为新录用人员签订劳动合同、办理金地财产公司对外文件的手续等。在入住前，负责服装、大型设备、工具、日常服务耗材等物资采购、XXX项目批准采购的物资和其他后勤支持工作。

(二)物业管理准备内容

1)房地产管理用房谈判及确认。

2)清洁荒地。

3)与深圳市特区建发投资开发有限公司按照确定的方式进行物资采购。

4)对财产管理和服务人员进行培训。

5)编制物业管理的公共制度，帮助深圳市特区建发投资开发有限公司制定《管理规约》。

6)编制物业管理的总体构想和计划，包括管理定位、管理目标、管理模式、管理措施等。结合XXX项目的规划布局、建筑风格、智能硬件设施布局和本物业使用特点等，提供满足项目管理的组织架构和管理团队，并采用XXX项目物业管理项目的愿景、服务定位、目标、实施措施、管理服务的目的、构想和特点、服务的重点和难点以及高层次的管理模式

7)与业主方一起，在业主、承租人入住前开展各项服务工作，提供不动产接收方案，确保业主方和承租人顺利入住。

8)后勤工作：在确认物业服务中心使用室后一周内，负责办公室的部署和物资采购，包括各种办公设备设施、各种通信设备、员工制服、雨衣、警械、安全用品、工具、维修用品等。

(c)运营和实施流程图

(d)设立项目服务中心

1、制定计划。

1)项目服务中心管理和技术骨干已到位，员工根据业主的要求完成上岗培训。

2)物资装备及办公用品、工具器材、消耗品等计划已制定完毕，根据需要购买。

3)工具之间，可以使用仓库建设。

4)宿舍、食堂等后勤准备工作准备就绪。

2、与施工各方的管理协调。

业主组织的金知事将与参与XXX项目建设的分包机构举行专题讨论会，参加单位应包括XXX项目后勤管理单位、XXX项目建设公司代表、施工总承包人、安装公司、设备供应商、电梯、网络、智能等专业公司、监督公司等。会议同意从事前干预管理到收购验收期间，确定各方在现场工作的内容和工作方式，确定各方沟通方式和具体联络员。

(e)收购阶段派遣的人员和前期工作职责

1、公司商业房地产事业部总经理：

前期工作职责：全面监督房地产项目服务中心建设、前期介入、收购验收、日常管理服务等。

2.XXX项目管理器：

以前的工作角色：

1)帮助商业房地产事业部总经理。

2)制定总体实施计划的前期干预措施。

3)审查各部门经理提交的业务计划，并报商业房地产事业部总经理批准后督促实施。

3、综合部人事行政委员：

1)定期组织

2）复核拟聘用人员名单，项目经理同意后报公司领导审批。

3）组织全员考核内容的培训，并督导各部门考核内容的培训。

4）审核物资采购装备计划报商业物业事业部总经理审批。

5）按相关规定考核各部门经理，并将拟奖罚名单报商业物业事业部总经理同意后上报公司审批。

6）协调办公室工作，接待来宾等。

7）安排落实食堂、宿舍等后勤工作。

8）领导交办的其它工作。

4．工程经理：

前期工作职责：

1）负责房屋及设备设施的接管验收及管理运行。

2）配合XXX项目项目竣工验收并提供专业整改意见。

3）结合XXX项目设备设施情况，提交切实可行技术改造节能方案。

4）初审拟选派机电人员名单，报商业物业部总经理复核。

5）负责组织工程部部门考核内容的培训。

5）负责机电部门的人员的管理和工作安排，按有关规定考核，并将考核的结果上报项目服务中心。

6）拟定机电部门的工作计划，报项目服务中心批准后实施。

7）拟定物资装备的采购计划，提交项目服务中心审批后安排采购。

8）负责与建设主管部门、施工单位、设备供应商进行业务联络，参加技术交底：组织设备使用的培训，签署权限范围内的资料或文书，需公司授权代表签署的技术文书确认后转呈项目服务中心经理签署。

9）完成领导交办的其它工作。

5．环境主管：

前期工作职责：

1）拟定环境部门的工作计划，报项目服务中心批准后实施。

2）初审拟选派保洁及绿化人员名单，报经理复核。

3）负责组织环境部门考核内容的培训。

4）负责环境部门的人员的管理和工作安排，按有关规定考核，并将考核的结果上报项目服务中心。

5）拟定保洁绿化需用的器材、工具、耗品、劳保等采购计划，提交项目服务中心审批后安排采购。

6）参与绿化工程的接管验收以及设计施工方的养护技术交底。

7）签署权限范围内的资料或文书，需公司授权代表签署的文书确认后转呈项目服务中心经理签署。

8）完成领导交办的其它工作。

进驻时间：大楼接管验收时起

6．安保主管：

前期工作职责：

1）拟定安保部门的工作计划，报项目服务中心批准后实施。

2）初审拟聘用安保人员名单，报项目经理复核。

3）负责组织安保部门员工业务培训及考核。

4）负责大厦日常治安防范、消防管理、公共安全工作的管理。

5）积极配合XXX项目客户进驻的秩序维护服务。

6）完成领导交办的其它工作。

进驻时间：全程

二、物业承接查验

为保障经营期项目的正常、平稳的运作，前期的承接查验工作尤显得重要。承接查验与竣工验收不同，竣工验收是建设工程完成后，由施工单位向建设单位移交物业的过程，承接验收是物业管理委托人与物业管理单位之间的物业移交过程。

（一）承接查验的基本要求

承接查验相比竣工验收更全面、更详细、更深入，承接查验的完成，标志着物业正式投入使用，物业管理企业正式开始履行管理和服务职能。物业的承接查验是一项重要的工作，其完成质量的好坏，直接影响到客户是否能够顺利收房、入伙，以及后期物业管理服务工作的正常开展。

1．承接查验的组织架构

为做好XXX项目的承接查验工作，保证顺利地完成各系统的承接查验，需提前组织配备一支经验丰富的承接查验小组，此小组将全面负责并确保承接查验工作的顺利进行，避免日后出现不必要的问题。

承接查验组织架构如下：

备注：上述小组成员含甲方工程人员组成 。

各组职责

分小组配合工程竣工验收，跟踪验收存在的问题；竣工验收完成后，各小组在项目服务中心的统一调度及协调下，配合业主方对设施设备系统进行承接查验，记录、汇总存在问题。承接查验采用“边承接查验，边接管，边运行”的方式。

项目服务中心负责将各小组记录问题汇总报业主方，得到确认后，委派相关小组人员监督施工方对存在问题进行跟踪处理。承接查验完成后，正式办理移交手续。

物业承接查验

2.承接查验小组工作职责

承接查验小组主要承担以下职责：

（1）根据甲方需要派出相关工程技术人员定期亲临现场，指导甲方工程接管人员对工程收尾的监理工作及竣工验收工作，主要是了解整个物业所配置的设备设施、熟悉各类设备的构造、性能和产地，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，参与机电设备的安装调试，为承接查验及入驻后的管理、维修养护打下基础。

（2）主动与开发商和施工单位联系沟通，协商物业验收、移交事宜，商定移交注意事项和具体时间，根据商定结果制订承接查验验收方案，统一验收标准。

（3）根据实际情况，制订切实可行的承接查验工作计划表。

（4）准备承接查验需要的各类工具、设备及表格资料。

（5）组织各专业验收组进行承接查验的实操演练工作，及时发现问题并做出调整、改进和完善。

（6）组织各专业验收组成员分类对物业资料文件、房屋建筑本体、各种设施设备和公共设施逐一进行检查、测试、验收和接管。

（7）根据承接查验工作的进度情况，及时召开三方（开发商、施工单位、物业公司）联席会议，对本阶段的工作进行总结协调，并提出书面意见，三方签字确认。

（8）对在验收中发现的问题，及时进行整理、登记并提交给开发商和施工单位签字存档，限期进行整改，并跟进整改进程及结果。

（9）将承接查验情况整理归档，并知会项目服务中心其他相关人员，为今后日常管理服务工作提供便利。

（10）与物业承接查验工作有关的其他事务。

（二）物业承接查验工作内容

1、在办理物业承接验收手续时，由甲方督促建设单位向物业服务企业移交下列资料：

a、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

b、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

c、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

d、物业管理所必需的其他资料。

2、物业管理所需的图纸和资料等的接收、整理和归档。

3、合同委托范围内的物业场地、建筑物、构筑物、设施设备等。

4、其它委托的内容。

（三）承接查验的实施流程

1. 在项目入伙1个月之前，由物业公司指定项目负责人(一般是项目经理)与业主方指定人员组成综合验收小组，并对整个验收工作逐项明确承接查验时间。列出书面验收“工作计划进度表”。

2. 根据验收小组人员专业特长，合理分工，对各项工程质量进行详细验收。

3. 机电设备的验收，需对照设备的安装设计说明，对所有功能进行逐项测试，并详细记录。

4. 建筑公共部位、公共设施、配套机电设备验收后，指定专人根据验收情况整理填写《物业移交验收情况通报表》，呈交承建商和/或施工单位代表签字确认，并及时跟踪处理情况。

5. 各责任人对各个单元房屋的房屋质量、配套设施进行验收，并记录在“房屋验收记录表”上。

6. 验收中发现的不合格项，及时以书面形式提交发展商或建筑施工单位进行整改，并对整改情况进行跟进，直至整改完毕，进行再次验收。

7. 每一项工程验收完毕，对相关的技术资料和钥匙进行交接，并填写“钥匙移交清单”。

8. 对于承接查验过程中移交的工程、设备、资料，交接时应填写“物业资料移交清单”，移交完成后应指定专人整理归档，建立详细目录。

9. 所有项目验收合格，相关资料移交完毕后，由项目负责人与业主方办理书面移交手续，签署物业管理正式接收文件。

三、开荒保洁

开荒是清洁工程之首，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的质量和档次。一栋大楼开荒保洁做得好，可以为以后的日常清洁保养工作打下一个良好的基础，所以做好开荒保洁工作相当重要。

开荒保洁

（一）XXX项目开荒保洁的工作思路

XXX项目项目开荒保洁工作重点关注以下几个方面：

1、重点部分的开荒保洁。主要包括业主方主要领导办公楼楼层和安装重要设备的相关楼层。

2、特殊部位的开荒保洁，对于特殊材料的开荒保洁工作，如大理石地面、玻璃幕墙，我司将采取最先进的保洁工具，派驻富有工作经验的清洁工作人员，来完成相关开荒保洁工作。

（二）开荒前的准备工作

Ø 现场查看

开荒前，负责开荒的主要管理人员亲赴现场，详细查看即将开荒的项目。一方面了解需要开荒的各个部分是由什么建筑材料，装修材料建成的。另一方面，要检查在建筑装修过程中，已有哪些材料受到损坏，及时向甲方报告，以便划清责任。

Ø 物料准备

实地查看工地现场后，根据项目的规模，所用的装修材料，制定开荒计划，并按照计划准备好一定数量的机器、工具和清洁剂。物品准备的品种、数量、质量以适用、多用为原则。物品准备的充分，可以提高工作效率，降低劳动成本。

Ø 人员动员

开荒工作劳动强度大，时间要求紧，涉及面广，在具体实施过程中，随时都有出现一些想不到的事，因此要求管理人员事前要向员工介绍项目的基本情况，强调注意事项，明确各道工序的工作范围。

（三）开荒保洁区域

1、 办公区域：墙面、窗户、窗台、玻璃、灯罩、空调口、排风口、门板、门框、门缝、木地板、地砖等清洁擦拭。

2、 会议室、业务洽谈区：墙面、窗户、窗台、玻璃、灯罩、门板、门框、门缝、地砖、设施设备等部位的清洁擦拭。

3、

大堂、接待厅、空中花园：接待台、墙面、装饰品、门窗、玻璃、窗户、窗台、灯罩、门板、门框、门缝等清洁擦拭。

4、 天台：地面、围栏、扶手、绿化带、渠口等清洁擦拭。

5、 电梯厅：墙面、地面、电梯门、电梯轿箱内壁、天花及灯罩、风口、电梯槽等清洁擦拭。

6、 消防通道：楼梯梯级、扶手、护栏、顶面、灯饰、排风口、开关、防火门、扶手、墙面地脚线等清洁擦拭。

7、 洗手间、茶水间：天花、灯罩及风口、地面、隔板、墙面、大小便器、洗手盆及台面、镜面等部位的清洁擦拭。

8、 地下车库：地面、天花、地沟、管道、排水沟、消防设施等部位的清扫及擦拭。

9、 设备房、工具房：地面、墙面、天花、设施设备等部位的清扫及擦拭。

10、 外墙：清洁剂清洗、清洁玻璃面及全面清洁工作。

11、 外围地面：清扫灰尘、冲洗脏物、铲除杂物、清理路沟积物、景观水池等部位的清理及清洗工作。

（四）开荒作业顺序

开荒作业顺序是先顶部，后立面和地面往下顺延；其他专项作业最后进行。具体为：

1. 第一步，从每一栋大楼高楼层往低楼层逐步清除所有建筑施工遗留污染物，如玻璃胶，水泥等；

2. 第二步，清洁办公区域、公共区域天花板，照明设施，墙壁门窗；

3. 第三步，清洁各种标牌及不锈钢，铝制材料，清洁电梯，电梯厅；

4. 第四步，全面清洁卫生间各种附属设施与内部设施；

5. 第五步：所产生垃圾完全运送至集中地集中清理。

6. 第六步：进行打磨、抛光、打蜡等专项作业。

（五）开荒保洁作业要求和质量标准

（六）开荒保洁的管理

1、开荒区域成品及现场的查验

1） 物业服务商与业主、施工方，确认对现场成品查验的时间，必须要求三方一起到达现场，以便于三方对现场情况的统一确定。

2） 与业主确认是否可开荒，及开荒的具体时间段，得到业主开荒许可后即与清洁供方协商，安排具体事宜，主要是确认开荒时间，人数，及开荒标准问题。

3） 钥匙移交问题：确认开荒日期时即与业主协商钥匙移交具体工作，原则上讲，施工方应把钥匙移交业主，业主再亲手移交给物业，同时需要施工方陪同逐把确认钥匙，记录相关数据缺少的钥匙，不符的钥匙，并三方签字确认，物业拿到钥匙后，要给安管一套，避免开荒时门打不开现象。

2、开荒工作现场管理

1） 现场组织工作

开荒现场由XXX项目开荒组长负责；由开荒主管负责现场指挥，管理各个开荒班、小组的开荒工作，负责和业主协调工作区域的安排、调整，负责质量的现场监督和协调后勤、安全、人力资源保障等工作。负责按计划书的要求，组织协调好施工现场的开荒工作，与业主密切配合；按照作业的质量标准和进度安全的完成开荒工作，与业主的现场管理人员协调好关系。

2） 现场质量检查

内部检查：质量检查员根据XXX项目现场提供的开荒范围和质量标准对开荒队各个小组的作业情况进行检查。内部检查合格后，才能交于业主验收。

外部检查：业主根据开荒范围和质量标准对我公司的开荒工作进行整体检查。检查合格后，签字验收合格。不合格的可以要求我公司返工。业主应该尽量派专人进行随时质量检查，也可根据工程进度进行集中检查。

3） 现场成品保护

成品保护检查必须在开荒工作开始之前和开荒工作结束之后，坚持及时、高效的原则。由业主相关负责人和我方开荒主管共同检查并签字生效。业主应在最快时间内完成成品检查。我公司也将在开荒作业结束后的第一时间内通知业主进行成品检查。凡是造成成品破坏的，双方负责人应当立即就成品破坏责任、成品造价和赔偿费用、补救措施进行确定。有必要的可以封闭现场进行进一步调查。

4） 现场协调工作

我公司将在开荒前向业主提供开荒管理人员职能表及他们的联系方式，便于业主在发现问题时与我方相应的负责人取得联系。在开荒期间业主也应就开荒工作指定专人进行协调和管理，以配合我们工作。

3、开荒后勤管理

1） 公司在开荒的前将所用的材料送达开荒现场。

2） 开荒工作开始后，每天开荒主管提前半小时，根据开荒当天物料需要量从临时库房领取当天所用的物料。同时，临时库房管理员做好随时向现场紧急供应物料的准备。

3） 每天开荒结束后，开荒主管收集当日剩下的物料交由临时库房代为保存。并做出当天物料消耗统计。同时可以提交第二天用料申请单。

4） 临时库房管理员除了保证物料能够及时送往开荒现场外，还必须每天向公司通报物料消耗情况。并通知公司运送已经短缺的物料，或预计短缺的物料。

5） 临时库房管理员注意对物料的整理，保证物料摆放有序。

6） 临时库房管理员要保证临时库房的安全，做好防火防盗工作。

7） 开荒现场物料使用受临时库房物料管理员的监督，临时库房管理员有权利对物料的使用情况进行质询，开荒主管必须给予答复。

8） 临时库房直接接受开荒后勤保证小组的管理，对开荒项目组长负责。开荒工作进行中，在没人看守的情况下，开荒物料不在开荒现场过夜。

9） 开荒工作中紧急需要而临时库房没有的物料，临时管理员需报公司总部库房审批后才能现场购买或采购。

10） 开荒现场备有简单药品，供员工小伤小病使用。

4.开荒安全管理

1) 对开荒及其它清洁工作前，对工作现场进行安全确认。

2) 在进驻开荒现场以前，开荒主管必须协同业主开荒负责人对作业现场安全性再次进行核实。

3) 凡在作业中出现用电项目，安全保证小组必须提前检查电源可靠性，并向业主征询相关技术参数，确定可以使用后开荒人员方可使用。

4) 开荒作业过程中，现场开荒班、组长注意观察建筑结构和构造，凡是危险的区域都要放置警示牌提醒开荒人员注意。同时注意听取业主负责人关于作业安全的意见和建议。

5) 开荒主管应该在进驻开荒区域以前，掌握本区域的作业安全隐患，并向开荒班、组长和业主负责人通报。同时教育员工注意相关作业程序。

6) 在进驻XXX项目之前，开荒主管必须把需要开荒的特殊区域（如高空作业）的方案报项目服务中心经理审核，保证万无一失。

7) 顶部擦拭时，开荒主管必须亲自到场指挥作业。并委派专人作为安全协助员，协助直接作业员工作业。

8) 如果出现安全问题，是财产损坏的及时通知业主并协助查明责任。是人身伤害的应先救治伤者，同时保护现场协助业主查明责任。

9) 严密组织员工进出开荒现场，保证不造成业主财物的丢失。携带开荒材料进出开荒现场的，开荒主管应协助现场保安进行检查。

5.开荒质量管理

1) 在进驻开荒现场前三天，项目主管就业主提供的开荒范围和标准对开荒工作人员进行讲解。让所有工作人员了解质量标准。

2) 根据质量标准，开荒主管提前五天勘察现场制定开荒程序，和相关注意事项。对于重点区域、难点区域、和普通区域进行划分。

3) 开荒质量保证小组派专人每天到作业现场巡视抽查各小组作业质量，抽查不合格的及时返工。同时填写质量抽查表，上报开荒环境管理部。

4) 项目经理对各个开荒队和开荒小组的质量工作负责，对质量问题应及时发现及时解决。

所有开荒项目必须经过质量保证小组内部检查合格后，向业主提出验收要求。

四、空置房屋的管理

为了保障空置房屋的安全，我们制订以下空置房屋的管理措施。

（一）空置房屋的建档登记

1、客户服务部做好负责房屋状态的登记、收集、分析，及时编制、修订《空置房屋情况登记表》，送财务及物业服务中心秩序、工程、环境等部门。

2、空置房屋钥匙由客户服务部统一保管，各专业部门巡查、维护过程中使用钥匙须到客户服务部办理借用等相关手续，登记在《钥匙借用登记表》上。

（二）空置房屋的维护和管理

1、空置房屋的检查

（1）每月客户服务部应适时组织或安排相关人员，对空置房屋进行一次全面检查，检查内容包括：环境卫生、安全情况，主体、设施、设备的完好情况，并填写《空置房屋日常巡查服务记录表》，如果存在问题及时安排相关人员整改。

（2）巡逻秩序维护员、工程维修员及楼道保洁人员要利用工作之便，做好空置房屋的日常巡查，发现异常及时向主管领导汇报，并及时通知客户服务部。

（3）涉及尚未装修及投入使用的房屋，客户服务部需跟进管理，并及时将巡查情况反馈甲方，并做好登记。

2、空置房屋的保洁

服务中心每月安排保洁人员对空置房屋进行一次保洁，保洁内容包括墙体除尘、除蛛网；玻璃清洁；地面扫拖。对于样板房，应视情况定期对木器、大理石、金属器具进行打蜡、上油等防护处理。

3、空置房屋的维修

客户服务部在接到秩序、环境部等部门的空置房屋维修信息后，应及时告知工程维修部及时处理或相关单位衔接解决，并进行督促和跟进。

五、装修管理

XXX项目中写字楼部分自用、部分对外出租，，又有对外租售的商业和公寓配套。因此，加强装修监管将是我们的工作重点，尤其是装修消防安全管理。我们将制订完善的装修管理方案，确保大厦各大楼装修阶段的消防安全管理和装修现场管理规范。

（一）XXX项目装修管理的基本情况分析

大厦各大楼的装修工作量大，加上将有多家装修单位参与装修，人员众多，情况复杂，做好监管是我司的重中之重，一方面要保证大厦各大楼的整体结构和外观不受破坏，保障大楼和大厦的安全和业主的利益，另一方面又要加强与有关装修单位的沟通协调，保证装修现场的有效管控。

（二）装修管理服务目标

保障大厦各大楼装修区域无任何安全事件发生，保障日常工作环境正常有序。

（三） 装修管理措施

1、加强宣传、正确引导

物业服务中心将指派专人负责宣传、解释XXX项目有关装修管理规定，并采取主动联系，规范施工单位和用户的装修行为，引导施工单位自觉遵守本项目的各项装修管理制度。

2、确定联络、加强与租户的沟通

指定专人负责与租户相关管理人员事先沟通，了解情况，再与施工单位联络，确定双方紧急联络人员、方式等，同时约定好相关事项，签署施工装修保证协议。

3、密切关注开展培训

物业服务中心将为全体进场施工人员安排1—2小时的专门培训，包括介绍本项目基本设施设备情况、管理要求、应急措施等，使全体施工人员都能按规范施工。

4、严格审批、加强巡查

在装修审批过程中，物业服务中心要严格按作业规范开展工作，采取仔细审阅、严格验证、管理和技术人员双层把关的方式，保证装修内容和装修单位合乎规定，装修申请符合手续；同时加大装修监管力度，24小时巡查监控，认真记录施工巡查，发现问题及时处理。

5、谨慎验收、不留隐患

装修验收过程中，由物业服务中心各专业工程师，消防管理人员组成验收小组联合验收，从结构、供电、给排水、空调、消防、安全等方面，按标准严格验收，查找隐患。对存在隐患的部位，责令整改，并跟踪检查，消灭隐患，保障安全。

（四） 装修日常巡查工作标准

（五） 物业装修管理工作要求

1、装饰装修管理控制程序

物业服务中心将严格执行《装修管理规定》，参照建设部第110号令按以下的程序对房屋装修实施有效管理和控制：

A. 装修申报

B. 现场管理

C. 装修垃圾管理

D. 装修验收

2、装修管理规定

1．为保证建筑物结构和楼栋使用安全，严禁下列行为：

A. 改变房屋承重结构及配套设施的使用功能；

B. 在承重墙、梁、柱、天花、地面上打孔；

C. 不适当增加楼面静荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板（超过10毫米）等；

D. 任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；

E. 擅自改动、暗藏燃气管道设施。

2．为保持楼栋统一美观，严禁下列行为：

A. 改变整个建筑的外观、造型，外墙的颜色；拆除连接阳台的墙体、门窗；

B. 擅自占用公共场所（地），在公共走廊等公共场所（地）上进行任何形式的搭建、安装和铺设；

C. 施工人员必须佩戴《临时出入证》进入施工现场，严禁串层、串户；施工人员及搬运装修材料只能使用货梯，违者将酌情给予处罚；

D. 在施工结束验收时，若发现装修实际情况与申报内容不符，又无重新申报审批，则按相关规定加以处罚。

E. 装修垃圾须用袋装，并按物业服务中心指定位置、方式、时间进行堆放和运送。

F. 装修材料及垃圾不得在公共场所隔夜堆放，应日产日清，运送到指定地点。

物业装修期管理工作要求表

3、装修期间安全管理工作要求

A. 对施工现场作为重点部位，进行一班不少于四次的安全巡查。

B. 施工前，要求施工单位必须办理“施工许可证”、“施工人员临时出入证”等相关证件，加强对施工人员的进出管理，要求其进出时必须配戴出入证。

C. 开工前要求施工单位对施工人员进行安全生产教育，遵守安全管理规定和规范操作。

D. 施工现场禁止吸烟,所有施工人员不准在施工现场住宿。

E. 因装修、改造设计需要而改变、挪用的消防设施，必须监督其经过消防监督部门审批，严禁私自挪用、损害消防设备设施。

F. 加强对施工现场的巡逻,与工程部联合实施交叉巡逻的方式,要求施工现场做到禁止存放化学及易燃易爆物品,禁止乱拉扯电线等违规现场发生。

G. 施工现场垃圾应及时清理，消除安全隐患，禁止任何物品堵塞消防通道。

4、装饰装修期间环境监管工作要求

客户装修期间，噪音、异味、灰尘等污染会接踵而来，金地物业针对此类情况制定了相应的大厦装修管理规程，在规程中制定了详细周密环境监管细则及环境维护公约：

A. 装修人员在施工期间进出大厦和大楼必须佩戴“临时出入证”，按指定的通道进入装修现场，在规定的区域内施工，未经许可，不得进入其它区域，以免给大厦其他投入使用区域带来装修干扰。

B. 装修材料、办公家私等物品进入大厦前办理相关手续，按物业服务中心安排的进场路线和电梯进入大厦和大楼，对于所经路线的大楼地面、墙面、天花、电梯进行装修保护。

C. 监督施工单位不得将装修垃圾、各类胶、油漆等杂物倒入排水管道。

D. 监督施工单位不得在装修区内或公众区域随地大小便，不得将装修物料及泥沙等抛进抽水马桶内或将废物丢进小便尿池内。

E. 因违章施工造成管道、便池等堵塞、污染，疏通费由违章施工方负责。

F. 装修垃圾不得摆放在公众区域，以免阻塞通道或造成安全隐患。

六、成品保护管理

在项目竣工验收阶段后的这段时间和装修期间，由于施工单位撤场、租户装修、物品搬运以及对新设备使用不熟悉等原因，都会对大楼刚刚投入使用的一些设备设施造成一定损坏。这就要求我们加强成品的保护，保证物业的整体使用效果和外观效果，珍惜开发及施工单位的劳动成果，为物业使用人营造最佳的使用效果及观赏效果。

1、做好部分成品的外在保护效果。

如通过对电梯轿箱内增加保护膜、在楼梯间及电梯间墙壁、楼梯扶手加装保护板以避免磕碰、大堂及电梯间地面铺设地毯等方式对部分设施进行硬性保护。

2、做好智能化系统的使用说明。

在租户入驻期间设专人向租户讲解智能化系统的正确使用方法，避免因使用不当造成系统的损坏，增加不必要的麻烦。

3、加强安管工作。

要求秩序维护部对重点地区、重点设施设备进行专人看护，以保证正常使用。

七、企业入住搬迁方案

因XXX项目办公场所整体搬迁工程量巨大，需要搬迁的各类物资、设备等数量众多，为确保物资搬迁工作安全、有序、高效的进行，金地物业根据搬迁工作分段进行、分步实施的特点，制定本方案以全面配合深圳市特区建发投资发展有限公司和租户开展搬迁工作。

项目入驻

（一）XXX项目入住搬迁的基本情况分析

由于XXX项目1#楼写字楼为天津深圳市特区建发投资发展有限公司总部办公大楼，商业裙楼、1#配套服务楼、2#--21#独栋研发楼对外出租，到时会有较多的相关单位来此办公，因此，整体的搬迁工作也非常巨大。

为了做好相关搬迁工作，我司会对相关单位的办公楼进行实地考察，了解搬迁需求及搬迁工作量，安排适当的人员参与搬迁工作。

（二）搬迁工作沟通

1.项目经理负责与业主相关主管部门了解搬迁计划、搬迁需求。

2.在搬迁中，每日对搬迁情况进行统计、汇总，记录当日搬迁过程中出现的问题，分析问题根源，与深圳市特区建发投资发展有限公司和大厦租户及时沟通，调整下一步方案。

（三）搬迁作业流程

1、登记及派单

客服中心根据搬迁计划提前3天填写《搬迁配合服务登记表》，并将服务信息传达至各部门经理。

各部门如接到业主方搬迁计划变动信息，及时传递至客服中心，由客服中心确认后调整搬迁工作计划。

《搬迁配合服务登记表》

2、搬迁策划

1．搬迁前的准备工作

（1）搬迁前的准备工作内容

（2）搬迁前的成品保护措施分类

物资搬迁过程中，成品保护是物资搬迁中关注的要点，包括外墙、电梯、搬迁路线中的木板、地板、墙面、楼梯、阶梯、天花板以及搬运物资等的成品保护。金地物业拥有完善的物资移入及成品保护方案，在物资搬迁前，物业服务中心将按照XXX项目的搬迁时间阶段和大厦现场具体情况制定详细的成品保护方案，以下为成品保护的措施分类：

（3）温馨提示、服务卡制作

考虑在搬迁过程中，客户可能对搬迁路线、搬迁注意事项了解不够，导致搬迁出现各种阻碍与困难，我们将在搬迁前提前通过张贴温馨提示，广播等进行提示，同时我们还将通过服务卡，给客户提供咨询热线，及时解决搬迁过程中遇到的各种问题，保证搬迁工作顺利进行。

（4）实验设备搬迁需求

在搬迁时还需关注实验设备的搬迁计划，重点考虑设备的重量、体积、吊车重量等，以便选择好搬迁路线，做好广场地砖、玻璃幕墙的防护措施（如吊车底下增加木方，增加车轮受压面积，拉设警戒线等）。

2、搬迁中的配合工作

（1）搬迁中配合工作内容及分工

（2）搬迁过程流程图详见下图

搬运中注意事项：

l 严格按照搬迁路线进行引导；

l 负责对各自控制区域成品的保护，对搬运过程进行检查；

l 物品搬运时需使用专用电梯，禁止使用非专用电梯；

l 对拆箱后的物品经确认后，统一收集，回收再利用。

3.效果调查分析、改进及后期工作跟进

（1）每日对搬迁情况进行统计、汇总，记录当日搬迁过程中出现的问题，分析问题根源；（2）与深圳市特区建发投资发展有限公司相关部门沟通；

（3）调整下一步的搬迁配合方案；

（4）每日在搬迁结束后进行现场保洁，待物资完成全部搬迁后，开展大厦各大楼的二次开荒；

（5）搬迁及再开荒完毕后总结、资料归档。

（四）办公家具的进入

1、所有办公家具的进场，必须按深圳市特区建发投资发展有限公司有关部门的要求进行，包括时间、品种、数量、安装完成时间等。

2、项目服务中心按照深圳市特区建发投资发展有限公司有关部门下发的家具进场计划，与有关供应商就临时堆放场地、各类家具搬运路线、大楼地面墙面及电梯保护措施、安装施工注意事项等问题草拟方案，报深圳市特区建发投资发展有限公司有关部门批准后实施。

3、家具进场，所有防护措施到位后，才可实施搬运上楼。项目服务中心组织专班进行监管，委派专人进行电梯的操作，对不适合电梯装载的物品采取其它方式入场，以免损坏电梯。

4、安装过程中，督促供应商将包装垃圾等及时清运出场。

5、所有家具进入办公楼后，没有相关部门的许可，一律不得搬出。

6、不执行相关规定的，报深圳市特区建发投资发展有限公司相关部门处理。

（五）搬迁的组织与实施

1、熟悉深圳市特区建发投资发展有限公司有关搬迁规定，配合有关部门做拟迁入大楼内相关物品的管理工作，对不允许进入的物品应予以婉拒，对不执行深圳市特区建发投资发展有限公司有关规定的，及时向有关部门报告。

2、提前进行路线踏勘，在主要道口设置引导标识或派专人引导。

3、在办公楼及附近进行彩旗标语等布置，营造搬迁喜庆气氛。

4、搬迁车辆到场后，由专人指挥进入及出场路线，物品卸车后的临时堆放和分流搬运。

5、为防物品资料丢失，搬迁期间，所有物品只许进入，不允许带出（深圳市特区建发投资发展有限公司主管部门书面批准除外）。

6、配合深圳市特区建发投资发展有限公司主管部门向进驻各科室发放房屋设施使用手册、各项管理规定等。

（六）迁入后的整理阶段

1、及时清理搬迁包装等废弃物，项目服务中心全体动员，进行一次彻底的环境清理布置，为XXX项目开始正式办公创造一个清洁优美的环境。

2、有关人员迅速熟悉深圳市特区建发投资发展有限公司车辆号牌，对指定车位应谢绝其它车辆停放。

3、有关人员应迅速熟悉深圳市特区建发投资发展有限公司工作人员。

4、工程维修人员对入驻后各处室反映的问题与施工方一道及时解决。