为什么项目网签金额2.7亿韩元，企业申报收入2000万韩元，房屋销售额和申报金额相差很大？

2022年9月06日中国税务报修订：06

作者：彭绍夫让瓦根税务家邹家富郭本报记者何艳文/摄

企业保留税额短期内激增，检查员调查显示，该企业开发项目的网络签名销售额已超过2亿韩元，但增值税只申报了数百万元。企业保留税额为什么激增？为什么报税与销售额相差很大？检查员准备深入核查时，征收部门收到了企业的保留退税申请。

近日，国家税务总局重庆市市政局第二审计局(以下简称“第二审计局”)跟踪调查了购买税以上增长的疑点企业，确定了重庆市M公司(以下简称“M公司”)销售开发项目不能及时确认收益、未依法申报缴纳土地增值税等问题。税务机关依法作出了缴纳减额扣除税980万韩元、土地增值税金605万韩元、加算滞纳金的处理决定。

商家销售旺盛，为什么不反证？

不久前，第二监察局按计划进行了“双重随机”的先案分析工作。检查员利用“一例式”先案分析平台分析辖区企业的税务相关数据时，发现M公司有点奇怪。

该企业是主要从事农产品等大型交易市场开发、建设、经营业务的企业，企业性质是有限责任公司。该企业建设了销售的S农产品交易中心，于2021年11月投入运营运营。检查员分析了企业涉税信息和申报数据后发现，该公司2021年12月的税额为753万韩元，但2022年2月的流量税额激增至1452万韩元。

根据商业房地产或交易市场类项目开发的生产经营惯例，项目建设期间，由于企业原材料大量购买、建安费用增加等原因，项目开发企业的保留税额将继续增加。但是，项目建设基本进入销售阶段或商业项目投入后，销售额税额大幅增加，企业以前累计的留成税额不断抵消，呈现出快速下降的趋势。

检查人员从网络平台等渠道了解到，该企业开发的S农产品交易中心正式运营后，由于位置、交通便利、设施齐全等原因，很多商家入住了。如果这个信息是真的，企业需要获得大量的商家销售收入。在这种情况下，企业保留税额通常要减少，为什么会出现不反证的情况，S农产品交易中心，建设事业吗？或者企业、市长/市场、商家、销售方面有什么情况吗？

养老人马的不同结论

对于企业的疑问，第二监察局事件来源部门决定成立确认小组，进一步调查M公司的情况。核查组士兵分为两种方法，利用审计信息管理平台、税务数据平台，不断挖掘和整理企业税务相关数据，结合第三方税务相关信息进行比较分析。另一名人员前往M公司工作场所和开发事业附近进行现场触摸。

数据分析组仔细整理和筛选了M公司开发的S农产品交易中心的销售数据。与此同时，利用第三方数据平台，市建设部获取了M公司商家的销售数据。

验证分析结果显示，截至2022年2月底，M公司开发的S农产品交易中心项目的网络签名销售额接近2.7亿韩元，其增值税预付了800多万韩元，同时M公司向税务机关申报的增值税销售收入仅为2000多万韩元。检查人员认为，M公司的项目网络销售额与申报收入相差很大，涉嫌隐瞒收入。

现场小队对M公司开发的农产品交易中心的商家及商家入驻情况进行了现场调查，发现该交易中心已经入驻了大量商家，整个交易中心的人来人往，看起来非常热闹。检查人员发现，该中心的大部分商铺已经拥有商人，只有少数店铺不由商人经营。

现场核查组在现场核查时，与该企业驻扎在交易中心的店铺交接等业务处理的企业财务谢某进行了对话。从谢某那里得知，交易所的第一期项目商家基本卖完了，第二期项目正在预售中。各商家签订销售合同后，该公司将记入销售帐簿，并申报增值税预缴。谢某表示，企业财务主管认为，整个项目全部完工并交付运营后，进行了项目收入确认和申报，总账计算方式很方便。

核查结束后的面谈中，现场触摸组认为，从现场审计和企业人员陈述的情况来看，M公司似乎对相关税收政策规定中制定项目销售收入确认的条件和时间等理解有误。企业可能存在不能及时识别销售收益的问题。

突然申请退税

两个集团的核查人员结合核查情况作出了不同的判断，但有一点是相同的：该企业实际上出售了大量的商家，大量的销售收入没有依法申报。因此，第二检查局决定进一步扩大对企业疑点项目的调查，尽快查明经营实情。

这时，M公司从主管税务机关那里得到消息称，M公司向税务机关提交了1398万韩元的油类退税申请。

第二监察局立即与M公司的主管税务机关共同分析和讨论了企业情况。双方都认为，根据前期调查情况，M公司有大量的销售收益未申报行为，需要通过进一步核查确认该问题。如果企业证明确实存在故意隐瞒收入的违法行为，那就要涉嫌骗取巨额流量退税，并予以严厉打击。

如果企业因核算水平低、政策理解错误等原因不能及时识别收入，根据企业申请处理了1398万韩元保留退税，随着退税的到来，从行为事实结果的角度来看，企业的行为性质将成为欺诈税违法，相应的税务处罚决定、纳税信用降级、“黑名单”联合惩戒措施等。

两个部门在研究后最终明确，不管企业属于什么情况，都要尽快调查企业收入和经营的具体情况。因此，在申请上级批准后，第二监察局对M公司进行了立案调查。同时，M公司的主管税务部门也按照规定，M公司暂停了退税申请审查流程。

按照核查计划，检查组对M公司经营地进行实地检查。检查人员使用取证魔方软件，全面提取了该公司财务电脑中的账套数据和财务信息，并依法调取了企业纸质账簿。

检查人员发现，M公司项目建设和销售数据记录得比较翔实。M公司自成立后，主要业务是开发建设S大型农产品交易中心，该项目的一期工程已全部建成，截至2021年11月，一期项目已对外售出七成商铺。自2021年11月起，交易中心开始正式营运。目前，该项目二期工程施工已启动，商铺预售等工作正在进行中。

检查人员逐一对M公司一期工程的商铺销售台账、售房合同及网签数据等进行比对分析，发现M公司记载的销售数据与国土房管部门登记的信息一致。在企业账簿中，“实际销售金额”“网签申报金额”“财务处理销售金额”均逐一对应。经过账目核实、销售信息比对等核查工作后，检查人员逐渐排除企业故意隐匿收入的违法嫌疑。经核查确认，M公司在建设销售一期项目的过程中，的确存在未及时确认销售收入的问题。

在检查期间，M公司法定代表人李某和企业财务人员主动找到检查组，反映项目建设和核算情况。李某表示，企业财务人员核算知识欠缺，对相关的税收政策认识理解不足，认为S农产品交易中心项目分期建设，应当待整个项目完工并交付后再确认销售成本和销售收入，因此项目在销售过程中仅向税务机关进行预缴申报。由于未及时确认收入和增加二期项目建设投入等原因，导致留抵税额发生了不降反增的情况。

对此，检查人员向企业人员作了相关政策的详细辅导，检查人员表示，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”M公司进行项目商铺销售时，其应税行为发生时间应是房屋实际交付时间，即企业将商铺等不动产交付给客户的当天，这个时间即为企业增值税确认收入的时间。

为查明M公司未及时确认的一期项目销售收入准确金额，检查人员综合住建部门的网签数据、企业账簿数据等，对M公司已完工一期项目商铺的销售情况进行了仔细核对，结合M公司实际销售金额、售房时间、交付时间与账上收入等，逐项确认商铺实际交付时间及销售金额，分月确认了项目销售增值税纳税义务发生时间，并确定了应纳税所得额。

经检查人员确认，企业网签销售2.7亿元中，有1.9亿元为二期项目的预售收入，由于项目尚未交付，按规定企业可待项目交付后再确认增值税收入。一期项目企业已交付未及时确认销售收入共8037万元，在完成项目成本结转后，企业应缴纳所得税240万元和增值税723万元。因M公司有留抵税额1398万元，按规定723万元应缴增值税可予以全额抵扣。鉴于M公司未按税法要求，在收到商铺销售款时预缴土地增值税，因此第二稽查局依法对M公司作出补缴土地增值税605万元、加收滞纳金的处理决定。

第二稽查局将检查结果通报M公司的主管税务部门后，主管税务部门根据企业一期项目销售和二期建设新增留抵税额21万元的情况，将M公司1398万元留抵税额调减至696万元。由于企业确认收入后，其营业收入和资产总额达到了中型企业标准，不符合今年新颁布留抵退税政策中“小微企业增量留抵税额100%返还”的相关要求。依照《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第八条的留抵退税规定，税务机关为企业办理了418万元留抵退税。

深查细核 公正执法

2022年09月06日 版次：06 作者：国家税务总局重庆市税务局第二稽查局局长 蒋鸿

■税案评析

本案是一起企业由于对税收政策理解出现偏差、未及时确认项目销售收入而导致少缴税款的典型案件。

在本案调查过程中，检查人员深查细核，严谨执法，在查明涉案企业未按规定及时确认收入，依法作出补征税款决定后，仔细核实企业留抵税额，按照税费优惠政策规定为涉案企业落实其应该享受的留抵退税政策，在查处企业违规行为的同时，充分保障了企业依法享受税收优惠的权利，实现了执法与服务的统一，践行了税务机关严格规范、公正文明执法的工作原则。

在涉税案件的调查过程中，严格依照执法和取证程序，对企业生产经营活动进行调查，并依据核查取得的证据准确为案件定性、精确计算涉案税费，既是依法行政的要求，也可有效防范执法风险，提高案件查处效率。

本案查办过程中，检查人员克服涉案企业开发项目业务量大、时间跨度长等困难，结合住建等部门获取的第三方涉税信息，对企业涉案项目2019年以来的开发建设数据、商铺销售收入和申报信息等进行仔细筛查和清分，综合账目核算水平、数据信息真实度和企业人员询问言证等信息，最终排除了涉案企业故意隐匿收入的违法嫌疑。

为查清企业未及时确认收入的准确金额，检查人员逐项核对企业销售数据，结合销售合同按月一笔笔确认销售时间、核实销售金额，通过严谨、扎实的工作，最终准确核定了企业未确认收入金额，为随后依法追缴企业少缴税款和为企业办理留抵退税奠定了坚实基础。