质量认可对成本控制的重要性

近年来，陕西的经济实力跃上了新的高度，经济发展带动了房地产业的快速增长，作为新的经济增长点，房地产业的重要性不言而喻。但是房地产业在享受高速发展带来的高收益的同时，还要承受随之而来的高风险、高压力。随着政府宏观调控力度加大、“零开增税”税制改革、房地产业内外竞争加剧、资金回收和获取压力不断增大、土地成本、材料成本、人力成本三大成本连续上升等多种因素综合作用，房地产开发企业的利润正在稀释，许多中小房地产开发企业面临资金链断裂的危险。面对这一“生死存亡”，房地产开发企业急需出口，以缓解资金不足、利润稀释带来的巨大压力。基于对经济利益的考虑，降低成本自然成为不少房地产开发企业的选择。

在工程造价构成分析中，费用比重比较大的是材料部分，根据名源地产研究院的统计，材料费用占全部开发费用的20%。从西安市场来看，普通住宅建安费用平均在2300~2800元/平方米左右，占总费用的57%，其中60%以上是材料费。

认定管理的三个典型问题

材料价格的变化幅度将直接影响工程成本，材料价格的频繁变化和市长/市场供求关系的影响往往成为合同双方纠纷和纠纷的潜在因素。如何抓好“工程材料认定价格”，优化工程成本控制？最终能达到提高企业效率、提高企业市长/市场竞争力的目的吗？

在实际工作过程中，我们经常听到这样的声音。

“一张报价单最快的三四天，半个月是正常的。有一个月走不动的，项目延误了，现场工程师成了背锅人。”

“结账的时候，只要找到一堆纸质文件、一个公文包、一个公文包、一个公文包，就要找半天，供应商年底督促堵门，有的粗略算出来，最后核发现超额缴纳。”

“具体认定会对动态成本产生多大影响，没有仔细计算，大多数以合同金额为基准波动3%、5%，成本如何控制。”

各种声音反映出在质量认可管理中，三个行业的通病没有得到有效解决，效率低下，成本控制疏忽。 (以英语发言)(以英语发言)。

1.规范差异：与质量认定工作相关的业务链较长，制度文件要求较多，业务流通过程中出现一些疏漏，会产生很大影响，也会影响后端支付和审计。

图2:授权价格业务链

2.协同效应降低：质量认可涉及多个部门，部门间协作要求高，询价周期长，可能会影响项目施工进度。同时，成本聚集延迟，不能支持动态成本的及时查询要求，不能增加成本超支的风险。

3.价格咨询协商困难：市长/市场材料价格变化迅速，供应商资源有限，圆这么大，时间久了，价格查询者可能会定价。不管怎么想办法，往往不是最优惠的报价。甚至发现，一些施工单位和材料供应商签订供应合同，这些材料供应商大部分在特定地区被垄断，询问者无法得到实际报价，在协商时往往处于被动状态。

如果上述三项得不到有效解决，成本实际上不会得到有效控制，这已经成为房企的共识，一些企业也在探索新的管理创新模式，取得了良好的成果。

t企业是以城市新区土地整体开发整理、基础设施建设和运营、科技产业投资和经营为主的多元化国有独资有限公司，目前有多个城市建设、土地类事业开发。今年是T企业的成本控制年，前面提到的三个痛点是他们急需解决的问题。在此基础上，名媛和T企业展开了深入交流，通过“IT落地管理”的组合解决方案，帮助T企业优化质量意识管理，支持公司成本控制的年度目标。

提高质量认可管理的策略

基于治标原则，我们从问题的根源分析，通过三个核心动作优化T企业的认定管理。

1、成本管理强制、实施的必要性和重要性。

这次“IT管理”目标是提高对T企业的整体成本控制水平，是公司的年度重点工作，质量认可是其中之一，所以从工作一开始，我们首先通过工作内训进行思想统一，广泛宣传成本控制的必要性和重要性，从保证动态成本数据准确性的目的出发，各个业务环节应该做什么、该怎么做、该怎么做。

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图3：明源成本管控内训简介，点击图片可咨询本节课程

2、优化管理规范，强调适用性和落地性

思想统一后，工作开展就减少了很多对抗和内耗。第二要解决的是标准的问题，对原有管理制度进行优化。通过和业务条线上各个岗位的深入调研，我们找到了原有制度和流程在实际运行过程中繁琐、不合理的地方，并结合企业的情况进行了不同程度的优化：

（1）细化认质认价要求：将需认质认价的材料进行细化，按照重要程度（一般、特殊）、估价金额范围（50万作为分界点）进行了界定，并明确了每一个类别的管理流程和权责；同时也对一些制度进行了明确，如：

●承包单位应在认质认价前，报送《材料(设备)认质认价单》，明确使用部位、认价原因及附件资料等，充分考虑加工订货周期。一般材料提前50天，设备类提前60天，进口设备类提前90天。提交监理公司，工程管理部审核后移交至内控部，如有样品一并报送。若因承包单位未及时报送认质认价资料，造成的一切损失由承包单位承担；若因其他原因导致认价工作延迟的，追究责任单位（部门）责任。对于计划外漏报项，原则上当月不予处理；

●发包人认质认价的材料，若承包人未按与供应商签订的采购合同中约定的支付条款支付相应材料设备货款，且该行为影响了发包人社会信誉、工程进度、工程验收的同时，发包人有权力直接代承包人向供应方支付相应款项，并在承包人的工程进度款中全额扣回，同时收取发包人为承包人代缴纳费用额的银行同期贷款利率和5%的手续费。

● ……….

（2）优化职责分工：基于业务流程的协同难点，将各个部门在认质认价流程中要承担的具体责任和要求进行了明确，特别是业务办理上下游的交接标准。

图4：优化后的认质认价职责分工

（3）优化业务操作流程：细化了流程每个步骤的具体工作内容、工作时限、成果表单等内容，让每一步流程都做到要求明确，提高了业务开展的准确性和合规性。梳理清晰操作流程，也方便新员工快速熟悉和进入工作状态。

在审批环节，还专门针对审批人员，设定了流程每一步的审批要点，各司其职，让每一个审批岗位都知道自己应该审核什么内容，大大提升了流程的审批效率。

制度标准的梳理是管理提升的基石，有很多企业经过管理咨询，已经有了全套的管理制度；有的企业也有外来的明星经理人，带来了全套的管理制度，但依然在业务开展过程中存在很多问题。制度标准的订立，一定要遵循量体裁衣的逻辑，要符合企业的规模、人员水平和企业特色，适用的才是最好的。

3、改造业务流程，提升效率和便捷性

制度和流程梳理完成后，还要解决两个关键问题，第一个是要确保制度和流程在运营过程中不跑偏。无论多么完美的制度，随着时间的推移和项目工作量的增加，都必然会出现一定的变形。而通过把制度流程线上化，变成IT工具里的一个个管控和检查点，通过系统来强制验证流程的合规性，可以有效防止制度变形。

首先将线下梳理的制度、流程、表单全部放到IT系统中，让业务的流转，通过系统来进行，将认质认价流程分为【项目现场确认】、【地产内部审批】两个环节。

（1）项目现场确认：现场工程师通过手机发起认质认价流程，上报至监理、甲方工程人员初审；成本协同APP的应用，将原来纸质填写的模式进行升级，可以现场拍照、上传附件，操作简单，流转的效率更高；

图6：由成本协同APP发起的认质认价单

（2）地产内部审批：现场确认通过后，流程自动转入成本系统中进行后续审批，地产公司的相关部门按照要求审批，现场人员也可以随时通过APP了解当前的审批进度，做到前后台的高效协同；

图7：完整认质认价审批环节

所有的流转单据形成统一台账，并且每一份单据都有唯一的二维码，后续可通过后台，或者手机APP扫描，随时查看认质认价具体信息和审批情况，再也不会担心因为单据丢失造成结算扯皮和成本归集滞后的问题。

审批通过后的认质认价数据也会自动归入动态成本，确保动态成本数据准确。

图8：自动汇总的认质认价台账

通过成本协同APP，将流程全部线上化，给予施工现场各方人员便捷的工具，充分调动起施工单位的积极性，将整个业务流转的效率大幅提升。认质认价只是整个成本协同APP的功能之一，完整的功能还包括现场签证、产值申报、付款申请、合同台账等共计八个功能模块，涵盖了施工现场成本管控的所有核心场景，在这里就不一一进行介绍了。

图9：成本协同APP工作台

总结来看，首先通过内训宣贯，将成本管控的理念深入人心并分解成具体的管理要求下发，让公司上下一条心；其次通过管理梳理，将最适合企业的管理标准和流程制度固化下来；最后通过职能的IT工具，将管理标准和流程在线化，确保管控要求不跑偏，并大大提升业务办理的效率。

管控落地执行以来运行良好，最直观的表现为业务办理的效率比以往提高了至少30%，更重要的是通过系统能够及时的反映出动态成本的数据，让公司的目标成本管控进入了事前管控的新阶段。

接下来我们还要在供应商这个板块发力，首先是加大前端供应商的寻源，来解决因为供应商储备不足所导致的询价议价难的问题。通过对接明源云采购平台，拓宽寻源渠道，共享平台上的18万+家供应商资源，通过合理的价格控制，达到降低成本的目的。后续要完善供应商的选用育留机制，不断优化供方结构，进一步降低成本。

图10：选用预留供应商体系

成本控制的手段多种多样，T企通过内部洞察，大处着眼，小处着手，抓住成本管控的核心关键点做深做透，以一个点撬动一个面，取得了非常不错的管控效果，非常值得成长型房企借鉴学习。借助本文抛砖引玉，希望能对您有所启发，将贵公司的成本控制做到实处。