第1部分房地产开发建设总流程介绍

1.房地产开发手续是从哪里来的？

前总理朱镕基于1998年第248国务院令颁布了《城市房地产开发经营管理条例》，房地产行业登上了历史舞台。该条例确立了房地产经营内容、准入资格、项目取得、计划设计、建设验收、销售转让等核心规定。开发手续是围绕该条例进行的。

2、设立房地产企业的基本条件：

有注册资本要求。有专职技术人员要求。外资设立房地产企业，将进一步办理相关的外资审批手续。3、前期施工主要程序：

4、前一个申报常见问题概要介绍：

5、开发前基本流程：

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图2-1北京五里春秋项目建设节点

1.房地产开发申报以“后证压前证”为原则，申报的第一个行政许可手续是《规划条件书》。

2.拍卖结束后签订的《国有土地使用权出让合同》和《规划条件书》只约定地面部分，土地出让金也只缴纳地面部分，地下部分补缴的土地出让金要和国土局签订补充协议。

3、必须在《立项核准》之前完成发展主体的变更，以新的发展主体完成后续申报过程。

4、《立项核准》由城市发展改革委员会和市建委共同批准，2018年以后，北京市取消了前方的环境保护、横向、节能评价和评价过程，由第三方发布的研究报告代替。《立项核准》重点审查项目的投资额、融资形式、资金使用情况、建筑规模(地下除外)、是否遵守禁止目录、施工招标投标形式(项目公司股东是否为国有成分)等。

5、5里春秋项目不使用“一体化”平台，《方案复函》规定了建筑物、建筑物、座位红线、单体每张座位数、户型面积、项目配套、车库位置面积等，并附有大的项目平面图。

6.北京市已经取消了《建设用地规划许可证》处理。

7.国有土地使用权只在市级国土局交易，但《国土证》到区县级国土局办理。《国土证》现已更换为《不动产权证》，其中标明了地块位置、权利人、土地性质面积等，并附有桩图。

8、《建设工程规划许可证》详细规定了项目各单体的地面地下高度、地面地下层数、板材数、户型面积、车库等。

9.北京市人防异地建设困难，水位过高，地下有军事电缆等特殊情况。北京市保障性住房仍需建设人防设施。

10、目前《施工许可证》由各区县建设委员会处理，今后只有电子形式。施工证处理前，区厅长会去现场检查项目是否提前开工，如果提前开工，就要缴纳相应的罚款。

11.施工图外审程序也是预购证处理前的必要环节。

12.办理《商品房预售许可证》的申办资料较多，审查的重点包括建筑面积计划不能超过转让建筑面积等。

13.预购证申报价格由市建委省研究中心提供，市建委市场处决定最终价格。

14.项目从《工规证》开始，可以根据项目经营需要分段，《施工证》阶段可以进一步细分，单个施工证内容可以大于单体。《施工证》一次只能处理《预售许可证》。

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图2-2 预售证申办材料列表

Part 3 Q&A

Q：目前北京市“多规合一”平台办理《建设工程规划许可证》是否就不需要进行人防审查和园林审查了？

A：不是，图纸在报送“多规合一”平台前仍需单独和人防办、园林局沟通人防审查和园林审查事宜，待图纸一次性申报平台后由区规划局发函给人防办和园林办进行审查。所以流程环节并未减少。

Q：北京市关于房屋分摊作何规定？限价房的分摊比例是否会偏大？

A：北京市规定房屋分摊比例不低于70%，主要是地下设备用房分摊房屋面积。限价房的分摊比例和普通商品房相似。

Q：人防工程的类型及使用是否需要申报？

A：人防办对人防工程规定的类型主要包括物资储存和人员掩蔽两类，根据项目位置和类型会出具不同的人防类型面积要求。人防工程的权属并不明确，非战时可以由开发商用于车位出租等用途，但要向人防办缴纳一笔管理费。

Q：查找地块的大市政接口位置及容量应该找哪个业务部门？

A：市规委掌握全市的大市政管网图，应该可以确定具体地块的大市政接口位置和管网容量。

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