从2017年12月1日起，所有巴黎想提供旅游短租屋的房主必须在巴黎市政府在线申报，获得注册号。(图片来源：本文图片来自《欧洲时报》)

[欧洲时报记者每周编译报道]利用“航空食宿(Airbnb)”、“Homelidays”、“Abritel”等网络平台，建立旅游短租集但是随着旅游短租住宅模式的迅速发展，对住宅市场的影响也开始令各国监管部门担忧。

航空食宿(Airbnb)是近6.5万租赁广告中巴黎提供住房最多的城市之一。在一些街区，短租房子甚至达到出租供应量的20%。这一现象扩大到法国其他大城市，导致这些地区的长期租赁供应量减少，间接导致房租和房价上涨。为此，法国相继出台了一系列限制住宅共享市长/市场，特别是巴黎的法规。从12月1日开始，巴黎希望提供旅行短租的所有房主都必须在巴黎市政府在线申报，违者将被罚款450欧元。

“航空食宿(Airbnb)”近6.5万租赁广告中，巴黎是提供住房最多的城市之一。

巴黎短租经营者必须在线注册

从2017年12月1日起，所有巴黎想提供旅行用短租房子的房主(包括自住部分面积出租)必须在巴黎市政府在线申报，获得注册号。今后，“航空食宿(Airbnb)”旅游短租网站上刊登的广告都必须标明注册号，违者将被罚款450欧元。

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需要在线注册的人是谁？

根据法国的《数字共和法》(Loi Pourune Republique Numrique)，居民人数超过20万人的市政府可以强制使用带家具的观光团租房进行在线申报。除巴黎外，马赛、里昂、图卢兹、尼斯、蒙彼利埃、南特、斯特拉斯堡、波尔多、里尔、雷恩等城市都有权实施这一申报规定。目前只有巴黎和尼斯开通了申报系统，但波尔多和斯特拉斯堡等其他城市随后将开通相关服务。

从今年10月1日开始，巴黎市政府在线申报系统开通，申报过程需要几分钟左右。申报需要最近的居住税单(avis de taxe d'habitation)，但如果本人不缴纳居住税，则可以在线申报。申报时，必须说明租赁是否为主要住宅(rsidence principale)。申报结束后，出租人将收到注册号。这个号码必须写在租赁合同上，在网上发布的租赁广告上也必须显示注册号。

从今年12月1日开始，网上注册是必须遵守的规定，违者将被罚款450欧元。

网上申报的目的

政府要求网上申报的目的是与当局共同监督短租广告共享平台是否租赁人遵守相关法律规定。在巴黎，只有主要居所才能租到配有家庭的观光团租房，租赁限额为每年120夜，违者将被罚款5万欧元。成为主要居所最重要的条件是家庭的居住期限每年至少为8个月。

从2018年1月开始，“空中食宿(Airbnb)”网站将自动限制非职业出租人每年租赁120晚，超过该限额的出租人将不能再贴广告，但该强制机制仅限于巴黎第一区至第四区的住房。航空食宿(Airbnb)法国子公司总经理马里勒希望其他互联网平台也能采用这种“自动限制机制”。但是巴黎市政府很疑惑，为什么这个自动限制功能不能在巴黎全境实施。巴黎市长/市场伊达尔戈的住房顾问巴罗萨(Ian Brossat)表示：“互联网平台有义务删除所有不符合规定的广告。”巴黎第一区到第四区不能接受网络平台，真是奇怪。“据《费加罗报》，截至11月，《航空食宿(Airbnb)》网站数据显示，巴黎观光团租房平均每年租赁33晚。

随着旅游短租住房模式的迅速发展，对住房市场的影响也开始令各国监管当局担忧。

必须遵守的其他规定

如果出租人是二房东，

带家具的短期旅游屋承租人退房后需缴纳住宿税（la taxe de séjour）。“空中食宿”（Airbnb）平台会直接扣除用户的住宿税。

第二居所出租

如果想将第二居所作为短期旅游屋出租，则必须向市政府申报（无论市镇大小）。一些居住紧张的地区（居民人口超过20万的城市，以及与大城市交界区域），手续会更为复杂。市府可以要求出租人申请“住房使用转换许可”（autorisation de changement d'usage du logement），如巴黎、尼斯、里昂和马赛。违规者将面临最高5万欧元的罚款。

在中心城市，出租人必须遵守一定的补偿规则（règles de compensation），这一补偿可以允许建设新的住所以弥补“损失”的住房面积，以此起到平衡居住房与经济活动用房之间比例的作用。

补偿机制

申请“住房使用转换许可”者可以：

- 将其名下的其他房屋转换成居住房；

- 向需要将办公室、商业等房屋转换成居住房的第三方购买“补偿券”（titre de compensation）。

目前，存在一些专门的公司帮助客户寻找提供“补偿券”的第三方。

关于“补偿券”的价格，并没有官方定价，而是由买卖双方议价。根据巴黎市政府官网，巴黎市区平均价为1600欧元/平方米，但价差很大，从400欧元/平方米至3000欧元/平方米不等。有些住房特别紧张的街区，每1平方米转换需要2平方米的“补偿”。

如果出租人通过网络平台张贴出租广告，则必须宣誓其第二居所已获得“住房使用转换许可”。

所有“旅游短租屋”的收入都必须申报个人所得税。

出租人缴税规则

所有“旅游短租屋”的收入都必须申报个人所得税。如果一年没有超过305欧元，可以免税。收入低于32900欧元/年，纳税人可以享受“微型工商利润税”（micro-BIC），获得50%的总缴税收入抵扣（abattement）。

如果出租人是企业，除了申报所得税，还需缴纳企业房产分摊金（cotisation foncière des entreprises）、不动产税（Taxe foncière）和公司税（imp.t sur les sociétés）。一旦营业额（除去税款）超过50万欧元，还必须缴纳企业增值捐金（CVAE）。但带家具短租屋出租无需缴纳增值税（TVA）。

限制将越来越多

面对“旅游短租屋”的飞速发展，巴黎将联合世界其他大城市严厉打击非法出租房。巴黎希望在2018年3月就此问题组织国际会谈。巴黎市府还打算将每年120夜的限制降低至90夜甚至60夜。

链接：世界各大城市严控“共享式”出租房

世界许多大城市的“旅游短租屋”每年出租的最高限制是90夜，如伦敦、西雅图和旧金山。阿姆斯特丹是60夜。“空中食宿”（airbnb）在伦敦和阿姆斯特丹都实行“自动限制机制”，超出限定期限的广告将自动失效。

纽约的限制最严格。“旅游短租屋”整套房连续出租的期限不能超过30夜，但事实上，人们还是可以在网上查找到违法的出租广告。于是，纽约于2016年通过相关法规，对于违规广告处以1000美元（首犯）至7500美元（三次及以上违法）的罚款。

柏林限制的则是出租房面积。如果“旅游短租屋”出租面积超过总的住房面积的50%，出租人将面临10万欧元的罚款。整套房用作“旅游短租屋”在柏林是被严令禁止的。

此外，一些城市强制出租人申请经营许可，如芝加哥、西雅图、新奥尔良和旧金山。但据法国《世界报》的报道，即使面临每晚1000美元的罚款，在2017年5月，美国加州网上提供的8000个“旅游短租屋”广告中只有2000出租人已进行注册。

各国政府之所以努力控制短期旅行出租房的大规模增长，原因在于住宅房源从长租转变为短租的性质将带来对住房使用效率、租金、住房供给等方面的担忧。洛杉矶联盟（LAANE）曾发布报告称，“大规模的住宅转换将为旅游住宿带来巨大的成本，包括一个更紧张的住房市场、安全风险、失业和税收流失。” 另一方面，“空中食宿”（Airbnb）在许多地方被指控“非法经营”和逃税。“灰色交易”变相夺走了国家税收，也为其他酒店同行带来数亿欧元损失。可以说，共享经济正把残酷、没有管制的自由市场经济延伸至了我们生活中曾受到保护的领域。如何更好地监管这一新兴市场，成为各国政府棘手问题。