深圳祥像释放管理咨询机构房地产分析师吴振宇。

2019.2.1

五证阳书一票是开发商销售商品房所需的文件，以从事房地产开发的理解，必须提前准备“五证”内容，才能提前准备相关资料，避免认证延迟造成的损失。那么，作为购房者，仔细观察“误证”可以减少购买烂尾楼的风险。房地产“误证”是哪一个误证？

怎么处理？具体各证件办理的流程有哪些？

下面是房地产行业管理专家、深圳商象企业首席辅导员吴振宇等谈论“吴振宇”的话题。

作为房地产开发企业，无论开发什么项目，都必须按照政策办理5证。即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，我们简称为

在处理“五证两书”的过程中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，表明出售房屋属于合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围是本项目可销售的房地产，购买者必须确认购买层是否在预售范围内。

目前开发商未能获得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的，不能获得《国有土地使用证》；未能获得这两项的《规划许可证》和《施工许可证》不能获得：00

《预售许可证》

《预售许可证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律证明，受法律保护。主要是各种规划区内的住宅改造和经济适用住房、商品房、城市其他土地，以拥有土地使用权的个人或企业为对象进行认证。

房地产《国有土地使用证》怎么获取？国家供应给房地产业的土地大部分是政府设立的土地投资公司统一购买土地，转让给城市投资或部分开发企业。其中，另一块土地由政府公共资源局向社会公开招募供应地，开发商通常直接从公共资源管理局获得高价土地。因此，开发企业处理《国有土地使用证》的材料由土地局职能部门专门处理，开发企业只要有支付款项的能力，就可以直接获得《国有土地使用证》。

这是经过《国有土地使用证》土地使用者申请，城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证明书主要写明土地用户名、土地位置、用途、土地使用面积、使用年限和“四大”范围。

《国有土地使用证》

房地产行业的《国有土地使用证》是将地块作为建设单位合法使用的证据，是分配土地前必须处理的程序，它确定了拟议项目的位置、地块范围、地块场地特征和其他相关规划指标。

建设项目规划许可有什么区别？建设用地规划许可证是指你对这块土地拥有使用权后，用于项目的建设用地同意当地土地主管部门答复。(阿尔伯特爱因斯坦、建设地、建设地、建设地、建设地、建设地、建设地、建设地)相反，建设工程规划许可证反映了很多规划指标，包括红线、总道路红线规划、可用地界线规划、开放位置和坐标、容积率、绿化率、地面地下停车空间数。

处理《建设用地规划许可证》的前提条件：一、以转让方式供应土地。

1、取得国有土地使用权转让合同。

2、取得建设项目批准、核准或文件(项目文件)

3、获得计划条件通知。

二、以分配方式提供土地：

1、取得选址意见书。

2、取得建设项目批准、核准或文件(项目文件)

《建设用地规划许可证》建设工程符合城市规划要求的法律证明。

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建设工程规划许可证》、计划检查线和验收、商品房销售(前期)、房屋产权登记等法律要求。本证明具有确认有关建设活动的合法地位，保障有关建设单位和个人的合法权益的作用。

房地产商未取得《建设工程规划许可证》或违反《建筑工程施工许可证》规定进行开发建设的，对城市规划有严重影响的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收非法建筑物、构筑物和其他设施，对有关责任人可以向有关单位或上级主管机关给予行政处罚

处理条件及所需资料1、办理建设工程规划许可证，需提交：

(1)书面申请

(二)建设项目申请批准表

(三)建设项目批准、核准、备案；

(四)企业营业执照；

(5)房地产开发资格

(六)建设用地规划许可证

(七)与土地使用有关的所有权证明；

(八)依法批准的总平面设计图纸(3份)

(九)取得勘察设计证书的单位的施工图设计图纸；

(十)建设、人防、水利、环境保护、文物、节能审查等有关主管部门依法提出的审查意见。

(十一)法律、法规、规章规定的其他材料

注：总平面规划设计图施工图应提交电子文件。

《建设工程规划许可证》

建设工程许可证建设单位进行工程施工的法律凭证也是房屋所有权登记的主要依据。

• 施工许可证办理流程

1、申请人向有关单位提出办理申请；

2、需要提供一堆文件：

(1)《建筑工程施工许可证申请表》一式贰份(原件)；

(2)立项批文和投资许可证；

(3)土地使用权证和建设工程用地许可证；

(4)拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件(原件)；

(5)建设工程规划许可证；

(6)中标通知书或洽谈确认单；

(7)建设工程承包合同副本(原件)；

(8)资金证明(原件)；

(9)质量监督委托书；

(10)建设工程开工安全生产条件备案表；

(11)监理合同及监理企业资质证、营业执照、本工程监理人员名单、证书复印件、联系电话或建设单位工程技术人员情况；

(12)施工企业安全生产许可证副本、营业执照副本、资质证书副本、企业主要负责人、现场负责人、现场安全生产专职管理人员的“三类人员”证书原件；

(13)施工组织设计(附项目现场管理人员名册)；

(14)项目经理证及项目经理手册、联系电话；

(15)图纸审查批准书和审查合格全套施工图纸及技术资料(原件)；

(16)建设工程竣工档案承诺书；

(17)安全防护、文明施工措施项目总费用、预付情况和支付计划证明(原件)；

(18)外地施工(监理)企业提供进金登记备案表；

(19)提交定额测定费收 据复印件；

(20)法律法规所要求提供的其他材料。

《商品房销售（预售）许可证》

《商品房销售（预售）许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

• 商品预售许可证办理流程

1、商品房预售许可申请表;

2、商品房预售许可申请法人委托书；

3、商品房预售许可申请报告,附商品房预售方案;

(1)商品房预售方案应说明预售商品房的位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图、交付使用后的物业管理、自行销售或代理销售等内容。

(2)如代理销售,应提供代理机构工商营业执照和中介机构资质备案证书(复印件)。

4、工商营业执照(复印件);

5、房地产开发资质证书(复印件);

6、开发项目立项资料(复印件);

7、国有土地使用权证(原件);

8、建设工程规划许可证(原件);

9、建筑工程施工许可证(原件);

10、工程施工合同(复印件);

11、建审总平面图(复印件);

12、房产测绘成果报告(原件);

13、商品房预售资金监管协议;

14、申请材料为复印件的应加盖申请单位公章,并携带原件。申请材料不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。

两书

“房地产五证两书”中的“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：。工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。

一表

“五证两书一表”中的“一表”为：《竣工验收备案表》。

《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。

根据商品房销售管理规定，“五证两书一表”是开发商销售的重要文件。“房地产五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。“两书”是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的产品质量保证文件，建议购房者在验收房屋交接时一定要向开发商索取。

综上分析，房地产业不仅是资金密集且复杂多变的行业，也是影响民生的特色行业，房屋除了居住外，己经成为社会经济交易的杠杆，是千万个家庭传承和出售的重要资产，所以，政策上会比较严格。当前各项证件的办理政府推行网络备案制，条件是相当严格，开发企业在办理每一项证件时，要按排懂政策、有技术专业的人才来办理，提前准备好相关资料，也可以委托地产咨询机构代办。辦理過程要爭取得到设计单位、施工单位的密切配合，才能提供相应的技术资料和配置到项目上的职称证书、人员来支持网络备案。