今年新冠疫情在我国大部分地区普遍存在，对企业的正常生产经营造成了巨大冲击，这种情况今后也有可能重演。部分企业的经营规模暂时缩小，正在考虑租赁自己的房地产或租赁房地产，或者转租给其他企业或个人，以缓解压力。作为民商事的法律行为，其中必然涉及税务处理。这篇文章，我们包含了最新的税收优惠政策，详细分析了企业对房地产租赁的税务处理，希望能帮助企业全面、明确地掌握。

涉税问题

01企业的房地产租赁包括哪些税？

主要包括以下税：

1.根据财税[2016]36号文，企业出租房地产，属于现代服务税的租赁服务税目要依法缴纳增值税。同时，缴纳增值税的人要附加城市维护建设税、教育费、地方教育费等。

2.企业出租房地产有收入，应按照《企业所得税法》的规定按应纳税所得额缴纳企业所得税。

3.我国目前有效的《印花税暂行条例》和将于2022年7月1日生效的《印花税法》都规定租赁合同的双方主体都必须缴纳印花税。

4.根据国发[1986]90号文的规定，企业出租自己的房地产，还包括缴纳房地产税。

02税收的具体规定是什么？

(一)增值税

1、一般纳税人。(1)一般适用一般计税方法，税率为9%。(2)一般纳税人可以选择租赁2016年4月31日前取得的房产，或者2016年4月31日前签订的尚未到期的房屋租赁合同可以选择简单计税，征收率为5%。(三)根据财政部、税务总局、住房和城市建设部公告2021年第24号规定，房屋租赁企业(需要申报或申报)在个人租赁住房中取得的全部收入，可以适用简单的计税方法，从5%的征收率减为1.5%，缴纳增值税。应纳税额=含税销售额/(1 1.5%)x 1.5%。

2、小规模纳税人。(1)以5%的征收率适用简单的计税。(二)根据财政部税务总局住房和城市建设部公告2021年第24号规定，住房租赁企业(需要申报或申报)的小规模纳税人在个人租赁住房中取得的全部收入将从5%的征收率中扣除1.5%，缴纳增值税。应纳税额=含税销售额/(1 1.5%)x 1.5%。

3、预告率。根据国家税务总局公告2016年第16号，房地产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的纳税人，应向房地产所在地主管税务机关预缴增值税税款。(1)适用一般计税方法时，预征率为3%。(2)适用简单的计税方法时，预征率通常为5%。(3)房屋租赁企业向个人出租房屋的，预征率为1.5%。

4、扣除购买。根据财税[2017]90号公告，纳税人租赁固定资产、房地产，既用于一般计税方法计税项目，也用于简单计税方法计税项目、集体优惠或个人消费，进项税额授权从销项税额中全额扣除。

5、纳税义务发生的时间。(一)预付的发票、开票当日；(二)收到存款但未发生征税行为的，收到存款之日；(3)未收到货款，未开具发票：A、已签订合同，未发生征税行为，未确认，发生征税行为，合同确定的付款日期B、未签订合同，未签订合同，未发生征税行为，未确认。发生课税行为，租赁服务完成的当天。

6、租赁豁免期限信息。根据国家税务总局公告，2016年第86号纳税人租赁房地产，租赁合同中约定租赁期限不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定的城际销售服务。因此，企业出租房地产给承租人免除租期的情况下，不需要以试销方式缴纳增值税。

涉税问题

(二)企业所得税

关于企业所得税纳税义务发生的时间，根据《企业所得税法实施条例》规定，租赁收入根据合同承租人必须支付租金的日期确认收入的实现，不采用权责发生制。此外，国税函[2010]79号文规定，在交易合同或合同中租赁期限超过年度，租金提前一次性支付的情况下，根据《企业所得税法实施条例》第9条规定的收入与费用的比例原则，出租人可以对上述确认的收入在租赁期间平均计入相关年度收入。

(三)财产税

1、纳税义务发生的时间。根据国税发[2003]89号公告，与房地产租赁相关的房地产税将从租赁、房地产贷款进行的下个月开始征收。另外，根据《房产税暂行条例》第2条的规定，承租人转租房地产不产生房产税纳税义务。

2、税率。根据国发[1986]90号文，企业出租房屋，房地产租金收入为房地产税

计税依据，税率为12%；依据财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号的规定，企业事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

3、无租使用。依据财税[2009]128号文，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

4、以房产投资。依据国税函[1993]368号文，以房产对外投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。

5、免租期。依据财税[2010]121号文，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（四）印花税

税率为租金的0.1%。依据财政部税务总局公告2019年第61号和财政部税务总局公告2021年第6号，自2016年1月1日至2023年12月31日，对公共租赁住房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

（五）附加税费

包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，均以增值税、消费税为计税依据。

1、城市维护建设税。纳税人所在地在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；其他，税率为1%。小规模纳税人免征增值税的，同时免征城市维护建设税。

2、两附加。教育费附加，征收率3%；地方教育费附加，征收率2%，小规模纳税人免征增值税的，同时免征附加。

涉税问题

03 企业出租房产有哪些税收优惠政策？

（一）增值税

1、今年颁布的小规模纳税人免征增值税的新规，只针对征收率为3%的销售行为，而企业出租房产适用5%的征收率，因此不能享受该优惠政策。但依据财政部税务总局公告2021年第11号、国家税务总局公告2021年第5号，自2021年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过15万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过45万元）的，免征增值税。

2、依据财税[2016]36号附件3，军队空余房产租赁收入，免征增值税。

（二）企业所得税

依据财税[2019]13号、财政部税务总局公告2021年第12号、国家税务总局公告2021年第 8号、财政部税务总局公告2022年第13号、国家税务总局公告2022年第 5号规定，对小微企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，按20%税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%税率缴纳企业所得税。

（三）“六税两费”

依据财税2022年10号公告、税务总局2022年3号公告，2022年1月1日至2024年12月31日，增值税小规模纳税人、小微企业、个体工商户减半征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。因此，若企业为增值税小规模纳税人、小微企业或者个体工商户的，出租房产所涉及的城市维护建设税、房产税、印花税和“两附加”均可减半征收。

（四）留抵退税

依据财税〔2018〕80号规定，对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税(征)依据中扣除退还的增值税税额。

（五）公租房

依据财政部税务总局公告2019年第61号和财政部税务总局公告2021年第6号，自2016年1月1日至2023年12月31日，对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征增值税、房产税，公租房租赁双方免征涉及的印花税；企业捐赠住房作为公租房的，按公益性捐赠支出进行税务处理。

内容转载自：知乎 大成律师事务所王金平专注税务合规、重大涉税民事、刑事案件