文|金朔园商学院张健

一、尾盘销售清算计算和纳税期限

(一)确认土地增值税抵扣项目的最终销售情况；

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第8条规定：土地增值税清算时未转让的不动产、清算后出售或有偿转让、纳税人应当按规定申报土地增值税纳税，项目金额由清算时单位建筑面积成本乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积费用=清算时扣除的项目总额。清算的总建筑面积。

根据文件规定，清算后美室销售或转让时扣除项目金额=单位建筑面积成本当前销售面积。

(二)清算后出售尾板的土地增值税纳税期限和申报

《土地增值税暂行条例》第十条规定：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并在税务机关批准的期限内缴纳土地增值税。

未房销售填写《清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表》和《土地增值税纳税申报表（四）》(从事房地产开发的纳税人清算后适用未盘销售)。

二、清算后尾板销售土地增值税的计算

关于清算后缴纳土地增值税，主要有两种方法。一是以国税发[2006]187号为主导，清算时按“单位建筑面积费用”计算。另一个是代表大连、广西、湖北等政策，即尾盘销售可以申请第二轮清算。当然，如果清算方法不同，土地增值税缴纳的税金也不同。

[案例]

金浩源房地产公司于2012年开发了20万平方米商业建筑，2014年工程全部完工，截至2014年6月共19万平方米，销售收入为133000万韩元，符合清算条件，清算时开发费用为62400万韩元。另外，500万韩元也没有取得合法票据，而是清算后取得的。清算后，该房地产公司将出售剩余的1万平方米住宅两次，2015年5月出售4000平方米，销售收入为2760万，2015年7月出售6000平方米，销售收入为4080万韩元，计算该单位清算时、清算后应分别缴纳的土地增值税。(忽略税和附加内容)

(一)土地增值税缴纳清算完毕

根据政策规定，案例中房地产开发公司清算时，如果房屋销售率达到95%并满足清算条件，则计算土地增值税：

清算时缴纳土地增值税：

1.清算时收入=133000万韩元

2.清算时扣除项目总额=62400 95% 130%=77064(万元)

3.增值额=133000-77064=55936(万元)

4.增值率=55936-77064=72.58%

适用于次要税率

5.土地增值税=5593640%-770645%=22374.4-3853.2=18521.2(万元)

清算后房地产课税转让：

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)，计算过程如下：

1.青山市单位建筑面积成本=77064-190000=0.4056(每平方米1万韩元)

2.2015年5月扣除项目总额=0.4056 4000=1622.4(万韩元)

3.2015年5月增值率=(2760-1622.4)\ 1622.4=1137.6 \ 1622.4=70.12%

4.土地增值税=1137.640%-1622.45%=455.04-81.12=373.92(万元)

5.2013年7月扣除项目总额=0.4056 6000=2433.6(万韩元)

6.2013年7月增值率=(4080-2433.6)-2433.6=1646.4-2436.6=67.65%

7.土地增值税=1646.440%-2433.65%=658.56-121.68=536.88(万元)

(二)土地增值税计算的二次清算

清算、土地增值税的计算过程如上。

清算后房地产应纳税额转移：

1.《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》(土地税函[2007]200号)

清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生费用、费用处理：

清算工作结束后，有下列情形之一的，经主管税务机关批准，可以在每年12月调整清算结论：

A．已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的；

B．纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；

C．主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。

2.《广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问题的通知》（桂地税发[2008]44号）

关于房地产项目销售85%进行清算后再发生成本费用的，其成本如何确定的问题：　

对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证成本和费用的，可在项目销售结束之后据实进行重新调整。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

3. 《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发[2013]44号、2013年3月20日、本文自2013年4月1日起执行）

关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题

纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。

按照上述政策规定，案例中调整后应缴纳的土地增值税计算：

1.销售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（万元）

2.开发成本＝62400＋500＝62900（万元）

3.扣除项目总额＝62900×130%＝81770（万元）

4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%

5.调整后应缴纳土地增值税＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（万元）

至此，两种方法计算缴纳土地增值税数额差异为=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（万元）

综上，我们可以看出，清算方法不同，计算的土地增值税税额也迥然不同。纳税人务必在确认当地清算规定的前提下，进行合理清算，避免由此给企业带来沉重税负。