大英改组后，有很多差额征税政策和差额开票功能。交叉期间(2016年4月30日)业务适用差额征税的情况下，可能会发生缴纳营业税和缴纳增值税的业务，在这种情况下，应如何扣除差额和开票及会计处理方法，通过两个案例说明如下：

案例1:期间间销售获得的房地产扣除购买价格。

例：甲企业是一般纳税人的生产企业，2016年4月将自己的复合功能仓库中心转让给乙公司，转让价格共计5000万韩元。该房地产购买价格为3000万韩元，取得时将取得营业税收据。甲企业于2016年4月支付存款1000万韩元、2016年6月支付余款后，将正式办理乙公司和住宅产权转让手续。转让时已累计折旧1000万韩元，净值2000万韩元。甲方企业选择简单的计税征收增值税。

案例分析：1、采购价格计算方法的跨期间扣除。

根据营业税暂行条例及实施细则，房地产、耶稣税销售时会产生营业税纳税义务，因此，在营改增前要预支1000万韩元征收营业税。

同时，财税[2003]16号文件规定，转让房地产的销售额扣除房地产的取得成本后，作为征收营业税的营业额。

根据财税[2016]36号文件规定，转让2016年4月30日前取得的房地产，可以选择简单计税，购买价格后的余额作为销售额扣除。

这样的话，房地产转让的存款1000万元需要缴纳营业税，扣除房地产的买入价后可以作为销售额，永开的4000万元住房金也可以在扣除买入价后作为销售额，但买入价为3000万元，营业税的销售额和增值税的销售额分别要扣除多少买入价？笔者个人认为，根据营业额和销售率划分可扣除的购买价格是合理的。

可以扣除营业额的购买价格=30001000-5000=600万韩元

销售额扣除购买价格=30004000-5000=2400万韩元

甲企业需要缴纳营业税=(1000-600)5%=20万韩元。

甲企业要缴纳增值税=(4000-2400)(15%)5%=76.19万韩元

检查，计税依据=(1000 4000)-(600 2400)=5000-3000=2000万韩元，匹配验证。

2、使用差异开票功能开具增值税特殊发票的a企业。

甲方企业开具增值税专用发票，共5000万韩元，扣除额为3400万韩元(1000 2400韩元)，扣除额包括营业额1000万韩元和营改增后出售获得的房地产差额扣除部分2400万韩元。增值税为(5000-3400)(1 5%)5%=76.19万韩元。乙公司不能扣除4000 \ 1.055%=190.48万韩元的进项税，只能扣除76.19万韩元的进项税。

销售取得的房地产不属于国家税务总局公告2016年第23号所述的“根据现行政策规定，不能以差额征税方法缴纳增值税，全额开具增值税发票”的情况，但现阶段各地区税务机关对出售的房地产开具增值税专用发票，要求具备差额开票功能。

案例2:

房地产企业在多个时期内销售房地产，分期计算可以减免土地贷款

甲方企业是房地产开发企业，经营改组后被认定为一般纳税人，2016年4月向乙方公司出售了一套房地产，获得了40万韩元的住房预缴金。2016年7月收到剩余住房款60万韩元，办理住房产权证，书面合同约定收款日期与实际收款一致。假设这部分住宅建筑面积为100平方米，整个房地产项目的可销售建筑面积为50000平方米，直接支付给政府的土地价格为25000万韩元。

案例分析：1、营改增前预交住房税征收营业税、营改增后住房税征收增值税。

营改增前销售房地产预缴金时，会发生营业税纳税义务，所以要缴纳营业税。营改增后收到的60万元住房贷款需要缴纳增值税，房地产开发企业销售自主开发的房地产，如果选择普通计税，支付的土地贷款可以作为销售额扣除。

2.根据营业额和销售的比例计算可扣除的土地价格

营改增后收到的60万韩元住房贷款可以扣除的土地价格必须是增值税部分的土地价格。没有明确规定如何计算与增值税部分相对应的土地价格。作者认为，根据销售额和销售额的比例计算可扣除的土地价格是合理的。

相当于增值税的建筑面积=100平方米60万韩元100万韩元=60平方米

目前允许扣除的地价=(目前房地产项目建筑面积房地产项目可销售建筑面积)支付的地价=(6050000)25000=30万韩元

增值税销项税=(全部价格和非价格费用-目前允许扣除的土地价格)(1 11%)11%=(60-30)(1 11%)=2.970万韩元

甲企业营业税=405%=2万韩元

说明：根据国家税务总局2016年第18号规定，官方中的“现售房地产项目建筑面积”是指目前申报纳税的增值税销售额对应的建筑面积。

3、企业如何开具增值税特别发票。

办理房地产产权手续可以是一张发票，如果乙公司收到增值税专用发票，可扣除的进项税为60(1 11%)11%=5.94万韩元，同时满足这两个条件的开票方式如下：

甲企业在新系统中采取差额，发行增值税专用发票功能，公告税总额为100万韩元，扣除部分为缴纳营业税的住宅款40万韩元，增加

注意，甲企业的差额开票功能，扣除部分并不是土地价款，而是扣除应纳营业税的房款40万元。扣除土地出让金不需采取差额开票功能。

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作者：翟纯垲

单位：青岛三人行财税管理咨询公司