金满楼的时候捡莎莎。

可以说，以前海滩上有炒股、炒金、炒地、炒房，其间有发财的，也有卖卖的。正如美国作家ID Miller在《上海：冒险家的乐园》中所说：“上海！这个华阳杂处的大城市，这个精出很多的大城市，这个纸醉金迷的治愈场，这个到处黄金的好地方，真是冒险家的乐园！大家都去上海啊，那里鱼多，阴天，可以去摸摸。例如，在鱼龙混杂、引人入胜、惊心动魄的十里洋场，其中绚丽的泡沫使房地产业自生自灭。

第一，开港初期退潮

1832年，东印度公司代表林赛乘坐“阿米斯特号”商船向北考察事业时，他在上海看到了“江安两岸一马平川、宁静、水道纵横交错、土地政作与荷兰几个异曲同工之景”。小麦收获时间到了，人们正忙于收获。当地的棉花种植非常普遍，是中国商品性棉业生产的最重要地区。" "

1845年11月，第一次鸦片战争的硝烟散去后，上海道大宫武区按照清正意和《南京条约》的规定，将上海县城北面的土地分给了英国人。与十多年前相比，这里仍然是种满水稻和棉花的农田，与以前没有任何差别。(阿尔伯特爱因斯坦，Northern Exposure，《季节名言》)黄浦江的西岸有一条蜿蜒的小路，穿过宽阔而稀疏的芦苇丛，那是歌女们为了拉船而踏上的通道。几十年后，在这里光脚流汗的人们没想到这个人迹罕至的郊区最终会成为世界上人口最拥挤的地区之一，用这些不起眼的纤维华丽变身成中外著名的外滩。

开通通商的头10年，上海从未露过露水。最初的租界也只是前后街道(即与外滩平行的道路)，另外10条东西向的通道(即今天的北京东路、南京东路、九江路、汉口路等)都是田间小径。与之相对应的是租界头十年的人口增长也非常缓慢。据统计，1844年有50名外部人士，第二年有120名，1851年有265名。此外，租界约有500名中国人，总人数不超过一千人。

但是这种情况没有维持多久。太平军起来占领金陵后，上海县城也爆发了1853年的“刀会”起义，市中心居民为了躲避骚乱涌入租界，租界人口一度激增到2万人。1860年以后，太平军在南下、苏南、苏南、上海在两总队的保护下反而成为难得的“安全岛”，租界人口也从数万人突破到了几十万人(最高峰时超过50万人)。在这种情况下，英国、美国、法国领事原本删除了《租地章程》中“房租和不能建中国人”等限制条款，“华阳分居”禁令由此成为公文。

在此期间，大量的平板间泽屹立在租界内，要求中国人的住宅成为外商投资房地产的重要动力。据统计，仅1854年英国租界就租用了不到800套间房，其收益相当可观。为此，当英国驻英领事阿里国下令烧毁杨津沿岸的中国人临时住宅时，这遭到了许多杨志山商的强烈反对。因此暴富的美国商人史密斯对阿里国说。“也许会有这样的一天。后人现在会对把这样的房子租给中国人的方法感到厌烦。但是，这与我们的地主和投机家有什么关系？作为大英帝国领事，你应该重视国家的长远利益，但这是你的工作。但是我要抓住机会，把土地借给中国人，建房子，以便获得30%到40%的利益。这是我运用资金的最好方法。

随着战乱的持续，租界内的中国人住房需求不断提高，许多原来从事贸易的外商也纷纷改变了房地产经营。因为后者比外贸事业更稳妥，利润也更大，更直接。在这股热潮中，租界内地的价格在10多年间上涨了10多倍。开港初期，法律界以每英亩土地担保，到白银3、42、1857年上升到每亩600多两。太平军逼近苏州后，租界内地价格更是一发不可收拾。当时法国驻法国领事艾汤说。“法律界很久没有注意到的地皮突然身价翻了100倍，所有背叛的地皮都争相购买了。”“地价很贵，一开始每英亩卖200两已经被认为很贵了，现在即使卖1200两，买家也争先恐后。”

但是，太平军最终被平后避难的中国人像潮水一样退去，租界内的人口从几十万迅速减少到十万以下。因此，建设的大量住宅空置，很多投机房地产商纷纷破产，这可能是租界内的第一次房地产危机。

第二，量产商飞速发展。

战争造成的人口给租界的房地产开发带来了巨大的刺激，退潮后租界的活力依然显现出来。自19世纪70年代以来，随着苏伊士运河的开通和通信、船舶等方面技术的飞速发展，中西方贸易也日益扩大。作为其中的商业枢纽，上海的地位就更不用说了。除了对外贸易外，国内外商人也同样增加了失业方面的投资。在工商业日益繁荣的背景下，租界内外的常住人口不断上升，到清末已突破百万人。

对此，1898年4月22日《申报》报道说：“英、美、法三国租界创造了道光的季节，家在咸丰和东契之间盛行。”.当然，此后，房子多了很多天，以前的铁白杨变成了平沙大道，不久后，平沙大道旁边排起了队，成为了集市。“随着人口的增加，租界内的房地产市场也开始日益恢复。有趣的是，自19世纪60年代以来，过去的临时木板房逐渐被正式的莱恩住宅取代，结合江南民居和西方城市住宅特点的新式石库门建筑几乎每年都以数万套的速度增长。

人口膨胀，地价也跟着暴涨。据统计，在1865年至1866年间，租界人口占全上海人口的22%，而当时的租界面积不到全上海的1%，其地价也由最初的每亩20两涨价到500两，之后又迅速攀升到1318两。1875年，工部局重估地价为平均每亩银1459两，比十年前翻了近3倍；到1881年，并非租界中心的杨树浦一带由每亩七八十两涨到二三百两，新闸一带由银百两涨到五百两。1890年，租界内地价攀升到每亩均价3871两，1903年至4603两，到1907年更是达到9606两，较最初翻了数百倍不止。

以租界中心的跑马场为例。1848年时，以麟瑞洋行大班霍格为首的5名英国商人成立上海跑马总会，其以每亩10两银子的价格在现南京路、河南路处永租土地81亩修建了上海第一个跑马场。6年后，该跑马总会将这一跑马场以每亩超200两的价格出售，随后在浙江中路、南京路两侧以9700两银子的代价圈地170余亩。1861年，第二个跑马场以10万两银的价格出售，最后在现南京西路、西藏中路一带圈建了号称“远东第一”的跑马场（即现在的人民公园、广场一带）。

租界开辟之前，当地官府在房地产方面的收入微薄。如康熙二十一年（1682年），上海县房地产交易税银不过600两，嘉庆十六年（1811年）也仅为1354两。租界开辟之后，房捐和地税成为租界当局收入的主要支柱，通常要占到半数甚至七成。由此，房地产商也成了租界当局最受关照的“财神爷”。

开埠之初，上海的房地产业务大多由从事贸易的洋行如沙逊、怡和、仁记等兼营，而这些洋行很多是靠贩卖鸦片起家；另外一些则是凭借租界管理上的特权，每逢有市政建设的计划出台，这些洋行往往闻风而动、抢先圈地，由此聚敛了惊人的财富。

民国年间最著名的上海大地产商哈同即为其中一例。1873年，犹太人哈同来到上海，其最初不过是沙逊洋行的看门人，之后又做过跑街、仓库管理员、收租员等。因为工作勤勉、头脑灵活，哈同后来被提升为地产部经理。1885年中法战争后期，法军在镇南关等地惨败，茹费理内阁随即轰然倒台。消息传到上海，法租界内人心大震，一向趾高气扬的法国领事馆甚至挂起了俄国旗帜。由于担心清廷可能收回法租界，法租界内地价迅速下跌，沙逊洋行管理层也做好了撤离的准备。

此时，唯有哈同力排众议，其认为中法必将以议和而告终，这一非常时期非但不能撤离，而且应趁低价时多多收购土地。一番思虑后，沙逊洋行接受了哈同的意见并收购了茂名路、淮海中路至长乐路一带土地，之后的国泰电影院、锦江饭店、兰馨大戏院等知名建筑即兴建于此。果不其然，清廷很快与法国签订和约，法租界也仍如往昔一样熙熙攘攘。经此一役，沙逊洋行获得了巨额的利润，而哈同本人也在上海地产界赢得了盛誉。

1901年，哈同脱离沙逊洋行自立门户，其开设的哈同洋行经过十余年的发展后，最终将半条南京路收入囊中。当时，南京路两旁的大楼、里弄以“慈”字命名的如慈淑大楼、慈裕里、慈庆里、慈顺里等，都是哈同洋行的产业。由此，哈同一举超过老东家沙逊家族成为名副其实的上海“地皮大王”，一首童谣也不胫而走:“哈同、哈同，与众不同；看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众；筑路、筑路，财源亨通！”

童谣里说的“攒钱铺路”，指的是哈同斥资六十余万两白银在南京路上铺设铁黎木，以改善交通并迅速提升其在南京路一带的房产价格。至于“筑路”，则是哈同利用政界关系，其预知了租界当局制定的“越界筑路”计划，由此抢先用低价大量购入“越界筑路”两侧土地并建造大量房屋。等到越界马路开通，人口涌入，地价暴涨,，财源自然滚滚而来。

“越界筑路”是租界当局在改善居住空间的幌子下扩大其区域操控权的重要方式，不过在另一方面，这也是近代上海城市区域与空间不断扩大的必然之举。在近百年的租界史中，上海公共租界与法租界都扩充过多次，而扩充的土地均来自“越界筑路”。经过轮番圈地后，上海租界总面积不但是其最初的几十倍，而且超过了全国其他23个租界的总面积一倍有余。

在这过程中，像沙逊、哈同、嘉道理等洋商均大发其财，如孙中山先生所言，“上海黄浦滩的地价，比较八十年以前的地价，相差又是有多少呢？大概可说相差一万倍。”一万倍或许未必准确，但在旧上海的城市发展中，这些洋商攫取的巨额利润可想而知了。

三、华人地产商应运而生

远道而来的洋商在上海滩上争金夺银，本土的地主、富商、官僚们自不免眼红耳热。民国初年，在上海滩从事房地产开发的洋商已有三十余家，而诸多携巨资来沪定居的华人房地产商也随即大量出现。这些人中，很多本就是为外商效力的买办，论起“买卖地皮”，他们也不逊色于之前的洋老板。

以号称“沙（沙逊）哈（哈同）之下，一人而已”的程谨轩为例，其早年曾做过苦力，后凭着木工手艺进入某建筑队，数年后转为包工头并进而当上了沙逊洋行的买办。此后，程谨轩投身沙逊洋行从事房地产建造与买卖，在为老板赚足大笔财富的同时，他也为之后的单飞铺下坚实的基础。

清末民初是上海房地产发展的黄金时期，经多年的摸爬滚打后，程谨轩练就了极为精准的眼力，他看准了上海西区的发展趋势，并将历年赚到的所有钱投入西区地产，几经买进卖出后，其初始资金翻了几十倍。等到民国初年，程谨轩已成为上海滩上的巨富。一战期间，程谨轩更是坐拥上海“两条龙”：一是从河南路的抛球场至西藏路，另一是从新世界至卡德路及石门二路一带，整整两条街都是程家财产。除此之外，程谨轩还在静安寺一带拥有大量地产并有其他投资，千万家财下，每月仅收取租金就高达10余万两。程谨轩去世后，其子程霖生继承父业，生意做得顺风顺水，家产一度攀升到6000万两白银（主要归功于地皮价格的不断飞涨），成为上海滩上屈指可数、富可敌国的巨商，人称“地产大王”。

仅凭两代人的努力即成为沪上巨富，像程谨轩家族的情况并非个例。如早期知名买办徐润在1883年即拥有地产3200余亩，其中320亩已经建成房屋近两千间，仅租金收益一项，一年就可达12万两。再如与程谨轩同时起家的周莲堂，其房产主要集中于福州路、广东路、浙江北路一带，资产也具有相当规模。另外，浙江南浔大地主出身、号称近代上海房地产业四大台柱的张、刘、邢、庞四大家族，其移居上海后，虽然仍与洋行从事丝茶生意，但其主要投资却多集中于房地产业，其中仅刘家一家即在福州路、广西路建有十几条里弄。进入民国以后，转向地产投资的华商日益增多，如浙江商人虞洽卿、颜料大王贝润生等，后者在上世纪三十年代拥有各类房屋近千幢，面积达16万平米以上。

清末民初以后，随着上海城市化进程的进一步加速，租界内的房地产建设也是日新月异，仅公共租界每年就新建房屋六千多幢甚至更多。在房屋形式上，单间变小并配有卫生间、浴缸等设施的新式里弄取代了早期两层砖木结构的石库门建筑，此前常见的天井、马头墙等也都消失不见，江南民居的特点完全抹去而完全成为了城市建筑。

当然，这一时期最夺人眼球的还是高层建筑的迅速崛起，此前外滩上耸立的各洋行西式楼宇及海关大楼等低层旧建筑大多被推倒重建，如今被称为“万国博览会”的外滩建筑群，如和平饭店、汇丰银行大楼、海关大楼等高楼大厦基本建于上世纪一二十年代。此外，一些占地宽广、精美豪奢的花园别墅也在同时期大量出现。

同样值得注意的是，在租界内房屋建筑日趋现代化的同时，租界外的东区、西北地区和浦东也建起了大片厂房，工人们则住在“上无片瓦”的棚户区里。如此，当时的上海居住环境呈现两极分化的态势，富豪的花园洋房与产业工人、苦力、贫民的棚屋简屋共存，而一般平民则大多居住在新式的里弄住宅中，而这与各阶层的收入是息息相关的。

城市在发展，房价、地价也同样不断走高。据工部局的估价，1920年租界内平均地价为每亩银10476两，较1916年的8819两上涨一成多。到1933年时，工部局重估地价为银33877两，比1930年又涨了三成。上海地价的不断上涨，这与1927年后上海特别市政府制订的“大上海建设计划”有相当关系。在此时期，包括房地产业在内的上海各行各业均发展迅速，地价的快速拉升也就不奇怪了。

地价上升，房产交易也同样火爆。以房租为例，公共租界以外的地段在清末民初时并不算贵，如在虹口，一栋房子的月租也可能只要三到四元。但到三十年代特别是“一.二八事变”后，情况就大不一样了，亭子间的月租都涨到了二十元（之前是七到八元），而且招租广告刚贴出去，往往浆糊还没有干，房子已经租出去了。类似情况，在抗战爆发后更是如此。

事实上，参与房地产投资的并不仅限于地产商，很多有实力、有眼光的上海市民也同样参与地皮的买卖。在地皮炒作最高潮时，只要付出定洋、买入地皮，什么也不用干，隔夜就可获利，市场热度堪称疯狂。据上海名中医陈存仁回忆，当时的知名律师吴凯声在1927年底花三千两银子买了一块地皮，仅仅三年多点时间，便以十倍的价钱转手卖出。就是陈存仁本人，也曾在高人的指点下在静安寺路、愚园路（今常德路）花五千两百元买了一块面积三亩七分的地。就这块地，不到三年时间，陈存仁便以三万元的价格出手。而数年之后，更是涨到了十万元，可见投资地产是何等一本万利的生意。

四、乱世风云的盛衰之界

上海滩一向被称为“冒险家的乐园”，不管是房产、黄金抑或股票，能让人一夜暴富，也能使人一朝破产。如1910年“橡皮股票风潮”中，开钱庄的洞庭东山严氏家族全军覆没，而三十年代后，随着世界经济危机的逐步波及加上地区安全形势的恶化，原先的房产大户们也同样陷入了重重危机。

以银行家谈荔孙为例，其所办大陆银行在一、二十年代一直做得风生水起，但三十年代后连续遭受重挫，而其诱因正是房地产投资。最初，谈荔孙的决策还算稳健，其房地产投资集中在南京路以北及虹口一带，如为人所熟知的山阴路大陆新村（鲁迅等文化名人曾居住地）及四川路德邻公寓等，均为大陆银行投资。1930年后，为了给大陆银行的巨额资金寻找出路，谈荔孙看中了位于山东路、山西路、九江路、北临南京路的一块地皮（哈同所有），并在此基础上兴建了一栋八层大楼（即大陆商场）。后来，因为1931年淞沪战争及世界经济危机的波及，建成后的大陆商场承租乏人、亏损严重，最后不得不低价售与哈同洋行。大陆银行的这项投资，不仅白送了一座大楼，而且还贴出现款30万元，总损失在百万元之巨。

被称为“地产大王”的程霖生则在二十年代末的黄金投机中一败涂地。巨亏之时，程霖生拿出大量房产进行抵押借款，钱庄借不到时，就把房产抵押给要求更严苛的外资银行，孰料1929年经济大危机后，黄金市场一落千丈，程霖生的投机生意完全失败。1931年，程霖生欠债超过2000万两，而此时程家拥有的资产1000余万两已资不抵债，最终宣告破产。作为对比，和程家同时发迹的周湘云家族则在这场危机中全身而退。周家宅第被设计成了大船模样，或许就是想告诫子孙——小心驶得万年船，创业难，守业更难！

从历史上看，金融与房产往往是一条绳上的蚱蜢，其间共荣共衰，两者紧密相连。1935年，在美国“白银法案”的影响下，上海爆发金融风潮，大量华资银行、钱庄倒闭，继续营业的银行也大多收紧银根、停滞抵押，很多地产商因资金中断而未能撑过这个冬天。据说，当年年关结账时，上海八个房地产大亨相继离沪避债，人称“八仙过海”。等到1937年“八.一三”战事一开，上海房地产市场就再也没有喘息恢复的机会了。

按说，战争对上海来说一向不是坏事，如开埠之初，战争曾促进了租界内房地产业的快速发展，但这种情况在日本侵华后就大不一样了。最初，由于难民不断涌入租界，租界内房产市场一度畸形繁荣。但随着战争的一步步深入，很多英美房地产商在日方的敌意下而纷纷退出上海，而本土的房地产商在日伪政权的干扰下也都纷纷偃旗息鼓，改而从事投机炒作而非建设。如学者王季深在1943年专著《上海之房地产业》中写的：“现阶段的房地产投资对于社会各业的贡献少、危害多，一言以蔽之：投机的恶果。……时隔数月，同一房地产已经数易其主，如此互相做踢皮球式的买卖，其价安得不愈踢愈高？……房地产业投机的最大恶果：间接刺激价格，陷民生于水深火热之境！”

抗战胜利后，房地产成了国民党“劫收”的重点对象，而在之后不断加速的恶性通货膨胀中，上海房地产业最终日薄西山，在劫难逃。1949年上海解放后，多数房地产商因业务少、税费高而“资不抵债”，很多物业包括哈同洋行的房产都通过军事管制、征用、接管、代管、受让等形式被交给了有关部门。1953年，中苏友好大厦（今上海展览中心）的尖塔高高耸立，而其地基正是被征用的、昔日豪华无比的哈同花园。1956年，在公私合营及对房地产业实行社会主义改造后，地皮及其房产买卖的口子被最终扎紧，历时近百年的上海房地产业也就此随风而逝了。

回过头看，近代上海的房地产业几乎可以说是白纸起家，而在这短短一百年间，昔日的水乡芦苇之地迅速发展成为“远东第一大城市”，人口由十几万跃升至五百万，房地产价格除特殊时期外一直持续上涨，这无疑是中国城市史、房产史上从未有过的案例。究其原因，则不外有三：

一是上海的地理区位优势使之成为近代中国的贸易、金融、实业乃至文化中心，这是其他城市所不能比拟的；二是战争推动人口、资金一步步向上海聚集，在各行各业的带动下，外国及外地居民大批迁入，人口的不断增多导致房地产供求关系持续紧张，房租、房价、地价也随之上涨不止；三是租界当局收入主要依赖房捐地税，而房捐地税的不断增加又推动了租界内的公共基础建设，由此形成了与房地产业的良性互动。在此情况下，房地产商的积极投资，房地产业经营模式也灵活多变，由此造就了上海这样一个非同一般的发展样本。

当然，繁荣的背后同样不乏隐忧，如租界当局对房捐地税的过度依赖导致房地产业的盲目扩张，各阶层收入的严重分化导致住宅格局的畸形化，再有就是过度的投机与炒作严重危害了房地产业的长期健康发展。正如开埠之初美国商人史密斯对英国领事阿礼国说的：“我希望在二、三年里就能发一笔横财，从此走开。以后上海不论化为灰烬或沉入海底，都与我何干！……我们只为发财，愈快愈多愈好，一切方法和手段，都是为着这个。”他说到做到，发财以后很快就离开了上海。

如是，史密斯的所言所行，何尝不折射了上海百年房地产业的一个心态与乱象！

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